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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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PROJECT Metropolen 18

PROJECT Metropolen 18

geschlossener Publikums-AIF

Investmentbeschreibung

Mittelbarer Ankauf geeigneter Immobilien mit Entwicklungspotential, die zu wohnwirtschaftlichen, gewerblichen und gemischtgenutzten Zwecken nutzbar sind. Der Investitionsfokus liegt in Deutschland, kann aber auch im Europäischen Wirtschaftsraum sowie in der Schweiz und Großbritannien erfolgen.

Einnahmequellen

Erlöse aus der Veräußerung der Immobilienentwicklungen.

www.project-investment.de
  • investmentcheck-Transparenzbewertung

  • Unterlagen & Information

    Der Anbieter/Emittent hat Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ein Anleger für eine qualifizierte Anlageentscheidung benötigt.
  • Auskunftsbereitschaft

    Der Anbieter/Emittent hat die an ihn gestellten Fragen ausführlich beantwortet. Seine Transparenzbereitschaft in diesem Bereich kann als sehr gut bewertet werden.
  • Verwahrstelle

    CACEIS Bank S.A., Germany Branch
    Lilienthalallee 34-36
    80939 München
    089-5400-00

  • Komplementär

    Project Fonds Reale Werte GmbH
    Kirschäckerstraße 25
    96052 Bamberg
    0951-91790-100
    info@project-investment.de

  • Kapitalverwaltungsgesellschaft

    PROJECT Investment AG
    Kirschäckerstraße 25
    96052 Bamberg
    0951-91790-100
    info@project-investment.de

  • Emittent

    PROJECT Metropolen 18 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
    Kirschäckerstraße 25
    96052 Bamberg
    0951-91790-100
    info@project-investment.de

  • Platzierungsgarant

    PROJECT Vermittlungs GmbH
    Kirschäckerstraße 25
    96052 Bamberg
    0951-91790-100
    info@project-investment.de

  • Treuhandkommanditist

    PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
    Jungfernstieg 49
    20354 Hamburg
    040-734357-90
    info@pw-ag.com

Stammdaten
-

  • Investitionsart

    Immobilien Inland
    Immobilien International

  • Prospektherausgabe

    06.06.2018

  • Platzierungsende

    30.06.2020 (geplant)

  • Investmentstatus

    Kapitaleinwerbung läuft

  • Risikostreuung

    risikogemischt gemäß §262 KAGB

  • Einkunftsart

    Gewerbebetrieb

  • Platzierungsvolumen

    15.750.000,00 Euro

  • Gesamtinvestition

    15.750.000,00 Euro

  • Produktinformationen

    Für das einzuwerbende Mindestkapitals i.H.v. 15 Mio. Euro hat die PROJECT Vermittlungs GmbH eine Platzierungsgarantie begeben. Das Volumen kann bis auf 50 Mio. Euro erhöht werden.

    Die Investitionen stehen zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsprospektes noch nicht fest (Blind Pool).

Prognostizierte Eckdaten
-

  • Anlegertyp

    Anteilsklasse A

  • Mindestbeteiligung

    10.000,00 Euro

  • Agio

    5,00%

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    bis Ende 2029

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    keine laufende Auszahlung, 2026: 16,4%, 2027: 74,9%, 2028: 76,8%, 2029: 22,4%

  • Anlegertyp

    Anteilsklasse B

  • Mindestbeteiligung

    10.000,00 Euro

  • Agio

    5,00%

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    bis Ende 2029

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    4,0% jährlich ab 2020, 2026: 12,3%, 2027: 56,2%, 2028: 58,1%, 2029: 12,3%

  • Anlegertyp

    Anteilsklasse C

  • Mindestbeteiligung

    10.000,00 Euro

  • Agio

    5,00%

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    bis Ende 2029

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    6,0% jährlich ab 2020, 2026: 10,2%, 2027: 46,8%, 2028: 52,6%, 2029: 10,7%

Platzierungszahlen
-

Dokumente
-

  • Analystenmeinung

    PROJECT Investment Gruppe - Scope Asset Management Rating

  • Anlagebedingungen

    PROJECT Metropolen 18 - Anlagebedingungen

  • Verkaufsprospekt

    PROJECT Metropolen 18 - Verkaufsprospekt

  • WAI Wesentliche Anlegerinformationen

    PROJECT Metropolen 18 - WAI Wesentliche Anlegerinformationen

Presseanfragen
-

  • 10.07.2018 ▪ 25502:Presseanfrage zu Ihrer Ertragsprognose beim Angebot „PROJECT Metropolen 18“
    • In Ihren Anlegerinformationen haben Sie konkrete Angaben zu den Ertragsaussichten gemacht, die ein Anleger bei Ihrem Angebot erwarten kann. Bekommt ein Anlageinteressierter eine nachvollziehbare Prognoserechnung über die gesamte geplante Anlagedauer, aus der die wesentlichen Einnahme- und Ausgabeströme ersichtlich sind?

      Sehr geehrte Investmentcheck-Redaktion, anbei die Antwort auf Ihre Anfrage: Weder in den gesetzlichen Vorgaben zum Verkaufsprospekt noch im IDW ES4 gibt es eine Verpflichtung zu einer ausführlichen Darstellung einer Prognoserechnung. Gemäß 270 Abs. 2 Nr. 4 KAGB gilt für die wAI folgendes: „Sofern gemäß Artikel 15 Absatz 4 der Verordnung (EU) Nr. 583/2010 keine Daten über die frühere Wertentwicklung für ein vollständiges Kalenderjahr vorliegen, sind anstelle der bisherigen Wertentwicklung im Sinne von § 166 Absatz 2 Satz 1 Nummer 5 die Aussichten für die Kapitalrückzahlung und Erträge unter verschiedenen Marktbedingungen in Form einer Illustration darzustellen; die Illustration muss mindestens drei zweckmäßige Szenarien der potenziellen Wertentwicklung des geschlossenen Publikums-AIF enthalten;“ Da es sich bei geschlossenen AIF um neu aufgelegte Fonds handelt, können diese im Gegensatz zu offenen Fonds keine Wertentwicklung in der Vergangenheit aufweisen. Da es eine solche Entsprechung jedoch nicht in den gesetzlichen Vorgaben zum Verkaufsprospekt und auch nicht im IDW ES4 gibt, führen wir im Prospekt auch keine Prognoserechnung, sondern eine Renditeerwartung aus. Im Prospektprüfungsgutachten erfolgen in diesem Zusammenhang folgende Hinweise: „Prognosen für den gesamten Investitionszeitraum über die Einnahmen liegen aufgrund der Konzeptionen, der den Beteiligungen naturgemäß innewohnenden Risiken sowie der Tatsache, dass die Auswahl der Investitionen zum Datum der Prospekterstellung noch nicht feststand, nicht im Einzelnen vor. Insoweit erachte ich auch eine Darstellung von Prognoserechnungen sowie der Investitions- und Finanzierungsrechnung mit absoluten Zahlen für nicht vertretbar, insbesondere vor dem Hintergrund, dass auf die bestehenden Risiken im Prospekt entsprechend hingewiesen wurde. Die Operation mit absoluten Zahlen und Beträgen erschiene unrealistisch und tendenziell irreführend. Gleichfalls ist eine Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsberechnung über die beabsichtigte Fondslaufzeit im Prospekt nicht enthalten. Sie wäre auch nur unter vereinfachenden Annahmen und umfangreichen Unterstellungen und unsicheren Prämissen möglich. Aus der Natur und Zielrichtung des Beteiligungsangebotes würde eine solche Darstellung selbst unter erläuternden Ausführungen hinsichtlich der getroffenen Annahmen und ausdrücklicher Hinweise auf die unsichere Eintrittswahrscheinlichkeit einer solchen Planungsrechnung nur zu einer möglichen beispielhaften Darstellung des Investitionsverlaufes führen und einen werthaltigen Gesamteindruck der Chancen und Risiken nicht vermitteln. Eine Berechnung würde aus diesen Gründen auch nicht zu einer größeren Klarheit und verstärkten Transparenz der Gesamtaussage des Prospektes führen.“
    • Falls ein Anlageinteressierter keine nachvollziehbare Prognoserechnung erhält: Warum legen Sie die Einnahmen- und Ausgabenströme nicht offen, die dem in Aussicht gestellten Anlageerfolg zugrunde liegen?

    • Sind Sie bereit, an Investmentcheck eine nachvollziehbare Prognoserechnung inklusive Erläuterung der Annahmen zu senden (bitte nachfolgenden Link zum Upload nutzen oder per Mail an info@investmentcheck.de senden)?

  • alles lesen »
  • 02.07.2018 ▪ 25452:Presseanfrage zu Ihrem Kapitalmarktangebot „PROJECT Metropolen 18“
    • Fragen zu den Investitionen:

      Welche Investitionen wurden getätigt bzw. dürfen getätigt werden?

      Die Anlagestrategie der Investmentgesellschaft ist es, aus Immobilienentwicklungen sowie deren anschließenden Verkauf einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsprospektes hat sich die Investmentgesellschaft noch nicht mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft an einer Immobilienentwicklungsgesellschaft beteiligt. Auch wenn die Auswahl und Höhe der Investitionen durch die Beteiligungsgesellschaft beziehungsweise durch die Immobilienentwicklungsgesellschaften zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsprospektes noch nicht konkret feststehen, werden diese durch die gesellschaftsvertraglich verankerten Investitionskriterien festgelegt.

      Folgende Investitionskriterien sind zu berücksichtigen:

      Alle Investitionen erfolgen ausschließlich im Bereich der Immobilienentwicklung;
      Die Investitionen finden in mindestens drei verschiedenen Metropolregionen statt;
      Die Investitionen finden in mindestens zehn verschiedenen Immobilienentwicklungen statt;
      Als Metropolregion in diesem Sinne gelten Regionen mit einer Kernstadt als deren Mittelpunkt mit mehr als 200.000 Einwohnern und einem Einzugsbereich im Umland und/ oder weiterer Städte von insgesamt mehr als 500.000 Einwohnern;
      Für alle Immobilienentwicklungen ist vor Ankauf eine detaillierte Due Diligence zu erstellen, die neben generellen Anforderungen auch den prognostizierten Verkaufserlös und die Renditeerwartung beinhaltet;
      Die Aufnahme von Fremdkapital auf allen Gesellschaftsebenen ist untersagt; mit Ausnahme von Gelddarlehen innerhalb der AIF-Struktur;
      Für jedes Investitionsobjekt ist ein Wertgutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen einzuholen;
      Ein vorgeschalteter Immobilienhandel durch Organe und Gesellschafter der PROJECT Gruppe ist ausgeschlossen.
    • Welche Bedingungen an Investitionen gibt es? (z.B. Mindestrendite von Investitionen, Notwendige Drittgutachten vor einer Investition)

      s. vorstehend
    • In welcher Höhe wird zur Finanzierung der Investitionen neben dem Anlegerkapital noch weiteres Fremdkapital hinzugezogen?

      Kreditaufnahmen von Dritten sind über alle Gesellschaftsebenen innerhalb der Beteiligungsstruktur nicht zulässig.
    • Werden Gelder im Rahmen der Investitionen auch an mit Ihnen bzw. dem Emittenten kapitalmäßig und/oder personell verflochtene Unternehmen vergeben? Wenn ja, in welcher Höhe ist dies geplant bzw. zulässig?

      Es werden keine Gelder an verflochtene Unternehmen im Rahmen von Investitionen vergeben. Auf Ebene der Immobilienentwicklungsgesellschaften werden diverse Leistungen durch Dritte erbracht, zum Beispiel die Projektsteuerung und -entwicklung. Es ist geplant mit der Ausführung dieser Leistungen Unternehmen der PROJECT Immobilien Gruppe als Asset Manager zu beauftragen.
    • Fragen zur Wirtschaftlichkeit:

      Mit welcher Rendite (berechnet nach dem Internen Zinsfuß) können Anleger vor Steuern bei plangemäßem Verlauf rechnen?

      Unter dem Gliederungspunkt „13.2 RENDITEERWARTUNG“ auf Seite 63 des Verkaufsprospektes findet sich die Information zur erwarteten Rendite.
    • Welche Rendite ist aus den Investitionen notwendig, um die in Aussicht gestellte Anlegerrendite zu erwirtschaften?

      Aufgrund der festgelegten Stabilitätsstrategie und Investitionskriterien verfolgt die PROJECT Immobilien Gruppe eine andere Strategie als übliche Projektentwickler und erreicht Zielrenditen im Durchschnitt bei etwa 9 bis 16 Prozent im Jahr auf Objektebene, welche für die zu erwartende Rendite ausreichen. Es wurde bisher jedes Objekt positiv abgeschlossen.
    • Sonstige Themen:

      Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?

      Die Kapitalanlage wird zum Teil über den freien Vertrieb und zum Teil über den Bankenvertrieb platziert. Hierzu ist eine Vertriebserlaubnis nach 34f Absatz 2 GewO erforderlich.
    • Gibt es einen Anlegerbeirat oder ein ähnliches Gremium bzw. wird es ein solches geben? Wer bestimmt die Mitglieder in diesem Gremium? Über welche besonderen Rechte verfügt dieses Gremium?

      Unter dem Gliederungspunkt „1.12 Beirat“ (Seite 10 Verkaufsprospekt) wird auf die gesellschaftsvertraglich verankerte Option zur Bildung eines Beirats hingewiesen.
      Danach kann zur Beratung der Geschäftsführung in der Investmentgesellschaft jederzeit ein Beirat durch Beschluss der Gesellschafterversammlung eingerichtet werden. Der Beirat besteht aus drei Mitgliedern aus dem Kreis der Gesellschafter, die durch die Gesellschafterversammlung bestimmt werden. Der Beirat ist nicht berechtigt einem der Organe der Investmentgesellschaft, insbesondere der Komplementärin und der Kapitalverwaltungsgesellschaft, Weisungen zu erteilen. Der Beirat ist jedoch berechtigt, von der Geschäftsführung Auskunft über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten zu verlangen und dieser Empfehlungen zu geben.
    • Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot?

      Eine Fondsanalyse von TKL und Dextro wird voraussichtlich im Laufe des Julis veröffentlicht.
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