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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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PI Pro·Investor Immobilienfonds 4

PI Pro·Investor Immobilienfonds 4

geschlossener Publikums-AIF

Investmentbeschreibung

Der AIF wird in deutsche Bestandsimmobilien sowie deren Erhaltung, Sanierung sowie mögliche Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen investieren.

Einnahmequellen

Erträge aus der Vermietung zu erwirtschaften, als auch Gewinne aus dem Verkauf der Immobilien zu erzielen.

www.proinvestorfonds.de/publikumsfonds.html
  • investmentcheck-Transparenzbewertung

  • Unterlagen & Information

    Der Anbieter/Emittent hat Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ein Anleger für eine qualifizierte Anlageentscheidung benötigt.
  • Auskunftsbereitschaft

    Der Anbieter/Emittent hat die an ihn gestellten Fragen ausführlich beantwortet. Seine Transparenzbereitschaft in diesem Bereich kann als sehr gut bewertet werden.
  • Prognoserechnung

    Der Anbieter/Emittent hat eine nachvollziehbare Prognoserechnung in den Verkaufsunterlagen veröffentlicht. Die Eintrittswahrscheinlichkeit ist allerdings nicht Gegenstand dieser Transparenzbeurteilung.
  • Verwahrstelle

    Asservandum Rechtsanwalts GmbH
    Spardorfer Straße 10
    91054 Erlangen
    09131-63023-60
    info@asservandum.de

  • Treuhandkommanditist

    c3 fonds.concept Treuhandgesellschaft mbH
    Caffamacherreihe 5
    20355 Hamburg
    040-3576620
    info@c3fonds-concept.de

  • Kapitalverwaltungsgesellschaft

    PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG
    Am Gewerbepark 4
    90552 Röthenbach a.d. Pegnitz
    0911-91996-0
    info@pi-kvg.de

  • Komplementär

    PI Komplementärs GmbH
    Am Gewerbepark 4
    90552 Röthenbach a.d. Pegnitz
    0911-91996-0
    info@pi-gruppe.de

  • Anbieter

    PI Pro Investor GmbH & Co. KG
    Am Gewerbepark 4
    90552 Röthenbach an der Pegnitz
    0911-91996-0
    info@proinvestorfonds.de

  • Emittent

    PI Pro∙Investor Immobilienfonds 4 GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
    Am Gewerbepark 4
    90552 Röthenbach an der Pegnitz
    0911-91996-0
    info@pi-gruppe.de

  • Vertrieb

    PI Vertriebskoordination GmbH & Co. KG
    Am Gewerbepark 4
    90552 Röthenbach a.d. Pegnitz
    0911-91996-0
    info@pi-gruppe.de

Stammdaten
-

  • Investitionsart

    Immobilien Inland

  • Prospektherausgabe

    20.07.2018

  • Platzierungsende

    31.12.2021 (geplant)

  • Investmentstatus

    Kapitaleinwerbung läuft

  • Risikostreuung

    risikogemischt gemäß §262 KAGB

  • Einkunftsart

    Gewerbebetrieb

  • Platzierungsvolumen

    31.500.000,00 Euro

  • Gesamtinvestition

    60.800.000,00 Euro

  • Produktinformationen

    Blindpool: Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung wurden noch keine Immobilien erworben und es wurden noch keine konkreten Objekte zum Ankauf ausgewählt.

    Das Platzierungsvolumen kann auf 50 Mio. Euro aufgestockt werden.

Prognostizierte Eckdaten
-

  • Anlegertyp

    Anleger

  • Mindestbeteiligung

    10.000,00 Euro

  • Agio

    5,00%

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    31.12.2026

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    4,0 % p.a. bis 2024
    5,0 % p.a. in 2025
    6,5 % p.a. in 2026

Platzierungszahlen
-

Dokumente
-

  • Produktbroschüre

    PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 - Kurzinformation

  • Nettoinventarwert

    PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 - Nettoinventarwert Stand 20.08.2018

  • Verkaufsprospekt

    PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 - Verkaufsprospekt

  • WAI Wesentliche Anlegerinformationen

    PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 - WAI Wesentliche Anlegerinformationen

Presseanfragen
-

  • 13.09.2018 ▪ 25869:Presseanfrage zu Ihrer Ertragsprognose beim Angebot „PI Pro·Investor Immobilienfonds 4“
    • In Ihren Anlegerinformationen haben Sie konkrete Angaben zu den Ertragsaussichten gemacht, die ein Anleger bei Ihrem Angebot erwarten kann. Bekommt ein Anlageinteressierter eine nachvollziehbare Prognoserechnung über die gesamte geplante Anlagedauer, aus der die wesentlichen Einnahme- und Ausgabeströme ersichtlich sind?

      Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um eine Investorengemeinschaft, deren Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch nicht bekannt sind geschweige denn feststehen. So ist jede Prognoserechnung von einer Vielzahl von Annahmen derart geprägt, dass diese bereits am Tag der Erstellung keine Chance mehr hat exakt so einzutreten. Vor diesem Hintergrund gibt es seit vielen Jahren Diskussionen darüber, ob die Prospektierung einer Prognoserechnung irreführend für den Anleger sein könnte und daher der Abdruck bzw. die Aushändigung unsachgemäß sei. Wir begrüßen unserem Transparenzgrundsatz nach die Aufstellung und den Abdruck einer Prognoserechnung mit entsprechend auffälligem Hinweis darauf, dass diese für den faktischen Verlauf der Anlage nur bedingt Aussagekraft entfalten kann.Tatsächlich ist aber auf Wunssch der Aufsicht der Markt- und Zahlenteil aus dem Prospekt im Genehmigungsprozess zu streichen gewesen. Die Prognoserechnung ist aber natürlich erstellt und wird dem plausibilisierenden Vermittler zur Verfügung gestellt. Das Dokument ist aber nach den Vorschriften des WpHG nicht als Werbeunterlage qualifiziert und daher nicht in dem Vermittlungsprozess einzusetzen.
    • Falls ein Anlageinteressierter keine nachvollziehbare Prognoserechnung erhält: Warum legen Sie die Einnahmen- und Ausgabenströme nicht offen, die dem in Aussicht gestellten Anlageerfolg zugrunde liegen?

      Das Dokument ist aber nach den Vorschriften des WpHG nicht als Werbeunterlage qualifiziert und daher nicht in dem Vermittlungsprozess einzusetzen.
    • Sind Sie bereit, an Investmentcheck eine nachvollziehbare Prognoserechnung inklusive Erläuterung der Annahmen zu senden (bitte nachfolgenden Link zum Upload nutzen oder per Mail an info@investmentcheck.de senden)?

      Selbstverständlich legen wir Investmentcheck die Berechnungen offen, ebenso wie diese aus unserer Sicht den Vermittlern zur Plausibilisierung zur Verfügung gestellt werden müssen.
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  • 10.09.2018 ▪ 25843:Presseanfrage zu Ihrem Kapitalmarktangebot „PI Pro·Investor Immobilienfonds 4“
    • Fragen zu den Investitionen:

      Welche Investitionen wurden getätigt bzw. dürfen getätigt werden?

      Es wurden noch keine Investition getätigt, da der Vertriebsstart erst kürzlich erfolgte. Der Fokus des PI Immobilienfonds 4 liegt auf Mittel- und Oberzentren, wie Essen, Viersen oder Wilhelmshaven. Alle Investitionen müssen sich dabei innerhalb der Anlagegrenzen, die in den Anlagebedingungen fest vorgegeben sind, bewegen. Regelung in den Anlagebedingungen: § 2 Anlagegrenzen Bei Festlegung der Anlagegrenzen stehen die konkreten Vermögensgegenstände noch nicht fest. Investitionen in Immobilien erfolgen nach dem Grundsatz der Risikomischung gemäß § 262 Abs.1 KAGB. Spätestens 18 Monate nach Beginn des Vertriebs muss die Fondsgesellschaft risikogemischt investiert sein. Bei der Auswahl der Vermögensgegenstände hat die AIF-KVG die nachfolgend aufgeführten Anlagegrenzen zu berücksichtigen, wobei die Anlagegrenzen gemäß Nr. 3. - 6. nicht während der Dauer der Investitionsphase, längstens jedoch für einen Zeitraum von drei Jahren nach Beginn des Vertriebs, gelten: 1. Die Investitionen in die Vermögensgegenstände nach § 1 der Anlagebedingungen können direkt oder indirekt über Objektgesellschaften erfolgen. Die Objektgesellschaften haben ihren jeweiligen Sitz in der Bundesrepublik Deutschland. 2. Investitionen werden ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland und in Euro getätigt. 3. Mindestens 70 % des investierten Kapitals werden in Bestandsimmobilien, deren Erhaltungs- bzw. Sanierungsaufwendungen sowie mögliche Ausbau- oder Erweiterungsmaßnahmen investiert. 4. Mindestens 60 % des investierten Kapitals werden in Immobilien angelegt, die jeweils über mindestens 500 Quadratmeter Mietfläche verfügen oder die jeweils einen Verkehrswert von mindestens 1.000.000 Euro aufweisen. 5. Mindestens 60 % des investierten Kapitals wird in Wohnimmobilien investiert. Der Anteil wird nutzflächenbezogen ermittelt. 6. Maximal 40 % des investierten Kapitals wird in Gewerbeimmobilien, einschließlich der gewerblich genutzten Flächen bei gemischt genutzten Immobilien, investiert. Der Anteil wird nutzflächenbezogen ermittelt. 7. Nach Beendigung der Investitionsphase und vor Eröffnung des Liquidationsverfahrens gem. Punkt 8 dürfen maximal 30 % des investierten Kapitals dauerhaft in Bankguthaben gemäß § 1 Abs. 1.1 lit. c) gehalten werden. 8. Ab der Eröffnung des Liquidationsverfahrens der Fondsgesellschaft und bis zu dessen Abschluss können bis zu 100 % des investierten Kapitals dauerhaft in Bankguthaben gemäß § 1 Abs. 1.1 lit. c) gehalten werden.
    • Welche Bedingungen an Investitionen gibt es? (z.B. Mindestrendite von Investitionen, Notwendige Drittgutachten vor einer Investition)

      Die jeweilige Immobilie muss dem Anlageziel des AIF dienen. Dementsprechend muss die Immobilie eine bestimmte Grundrentabilität aufweisen oder entsprechendes Wertschöpfungspotential bieten. Sollten diese und viele weitere Parameter passen, bedarf es einer sorgfältigen Prüfung, in der wirtschaftliche, technische und rechtliche Sachverhalte geprüft werden (DD). Abschließend erfolgt eine unabhängige externe Bewertung durch einen BaFin zugelassenen Immobilienbewerter, in welcher der Marktwert der jeweiligen Immobilie ermittelt wird. Der Kaufpreis, den der AIF dann bezahlt, darf den ermittelten Wert nicht überschreiten. Andernfalls darf die Immobilie nicht gekauft werden. Die durch die BaFin beaufsichtigte Verwahrstelle darf in einem solchen Fall keine Zahlung freigeben.
    • In welcher Höhe wird zur Finanzierung der Investitionen neben dem Anlegerkapital noch weiteres Fremdkapital hinzugezogen?

      Der Gesetzgeber hat eine Regelung entwickelt, wonach der Fremdkapitalanteil der Höhe nach begrenzt ist. Für den PI Immobilienfonds 4 wurde diese Regelung in den Anlagebedingungen festgeschrieben. Vereinfacht ausgedrückt beträgt der Finanzierungsanteil rund 60% der Anschaffungskosten. Regelung in den Anlagebedingungen: § 3 Leverage und Belastungen 3.1 Für die Fondsgesellschaft dürfen Kredite bis zur Höhe von 150 % des aggregierten eingebrachten Kapitals und noch nicht eingeforderten zugesagten Kapitals der Fondsgesellschaft, berechnet auf der Grundlage der Beträge, die nach Abzug sämtlicher direkt oder indirekt von den Anlegern getragener Gebühren, Kosten und Aufwendungen für Anlagen zur Verfügung stehen, aufgenommen werden, wenn die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind. 3.2 Bei der Berechnung der vorgenannten Grenze sind Kredite, welche Gesellschaften im Sinne des § 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB aufgenommen haben, entsprechend der Beteiligungshöhe der Fondsgesellschaft zu berücksichtigen. 3.3 Die Belastung von Vermögensgegenständen, die zu der Fondsgesellschaft gehören, sowie die Abtretung und Belastung von Forderungen aus Rechtsverhältnissen, die sich auf diese Vermögensgegenstände beziehen, sind zulässig, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist und die Verwahrstelle den vorgenannten Maßnahmen zustimmt, weil sie die Bedingungen, unter denen die Maßnahmen erfolgen sollen, für marktüblich erachtet. Zudem darf die Belastung insgesamt 150 % des aggregierten eingebrachten Kapitals und noch nicht eingeforderten zugesagten Kapitals der Fondsgesellschaft, berechnet auf der Grundlage der Beträge, die nach Abzug sämtlicher direkt oder indirekt von den Anlegern getragener Gebühren, Kosten und Aufwendungen für Anlagen zur Verfügung stehen, nicht überschreiten. 3.4 Die vorstehenden Grenzen für die Kreditaufnahme und die Belastung gelten nicht während der Dauer des erstmaligen Vertriebs der Gesellschaft, längstens jedoch für einen Zeitraum von 18 Monaten ab Beginn des Vertriebs.
    • Werden Gelder im Rahmen der Investitionen auch an mit Ihnen bzw. dem Emittenten kapitalmäßig und/oder personell verflochtene Unternehmen vergeben? Wenn ja, in welcher Höhe ist dies geplant bzw. zulässig?

      Nein, sämtliche zu erwerbende Immobilien werden von natürlichen oder juristischen Personen erworben, die nicht mit der PI-Gruppe verflochten sind. Dienstleistungen innerhalb der Gruppe werden ausschließlich im Rahmen der im Prospekt beschriebenen Verträge erbracht z.B. Kapitaleinwerbung oder DD Leistungen.
    • Fragen zur Wirtschaftlichkeit:

      Mit welcher Rendite (berechnet nach dem Internen Zinsfuß) können Anleger vor Steuern bei plangemäßem Verlauf rechnen?

      Eine Rendite nach der IRR-Methode wird in unseren Verkaufsunterlagen nicht dargestellt. Wir stellen vielmehr auf die laufenden jährlichen Auszahlungen ab und weisen neben dem Gesamtrückfluss bezogen auf den Ausgabepreis (105) einen linearen durchschnittlichen Jahresertrag aus. Die IRR beträgt auf Basis der Prognoserechnung rund 7% p.a. vor Steuern.
    • Welche Rendite ist aus den Investitionen notwendig, um die in Aussicht gestellte Anlegerrendite zu erwirtschaften?

      Im Durchschnitt planen wir mit einem Einkaufsfaktor von 14 bzw. einer Ankaufsrendite von 7,14% bei einem identifizierten Wertschöpfungspotential von 10%, das aus Leerstand und/oder Mieterhöhungspotential gegeben sein kann. Bei höherem identifizierten Wertschöpfungspotential kann auch ein höherer Anschaffungspreis inkl. Erhaltungsaufwand gerechtfertigt sein.
    • Sonstige Themen:

      Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?

      Wir vertreiben unseren AIF in der Regel über freie Finanzvermittler mit Erlaubnis nach §34 f Nr.2. Die mit der Verwaltung beauftragte PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG verfügt über eine Erlaubnis nach dem KAGB als vollregulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft (§§20, 22 KAGB). Der AIF hat von der BaFin die obligatorische Vertriebserlaubnis erhalten.
    • Gibt es einen Anlegerbeirat oder ein ähnliches Gremium bzw. wird es ein solches geben? Wer bestimmt die Mitglieder in diesem Gremium? Über welche besonderen Rechte verfügt dieses Gremium?

      Ja, die Bildung eines Anlegerbeirates wird von PI und der KVG sogar unterstützt. Aufgabe des Beirates ist die Beratung und Kontrolle bzw. Überwachung der Geschäftsführung. Der Anlegerbeirat wird von den Mitgesellschaftern gewählt und besteht aus drei natürlichen Personen, die wiederum selbst Gesellschafter des AIF sein müssen. Diese Vorschriften sind im Gesellschaftsvertrag des AIF entsprechend angelegt.
    • Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot?

      GUB: Sehr gut (A) DEXTRO: Sehr gut AA-, RK 3 Weitere Analysen sind in der Entstehung. Das Angebot ist erst am 10.9.2018 in den Vertrieb gestartet!
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