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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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P&R: Mieteinnahmen ohne Eigentumsübergang?

Ein Kommentar von Rechtsanwältin Corinna Ruppel, LL.M.

15.05.2018 • Vieles wurde bereits geschrieben zur Frage des Eigentumserwerbs an den Containern. Es verfestigt sich hier immer mehr der Eindruck, dass trotz Abschluss eines Kaufvertrages die meisten Investoren nicht Eigentümer der Container geworden sind. Hierzu hätte es einer Individualisierung der Container anhand der Containernummern bedurft. Diese Nummern wären in den Eigentumszertifikaten aufgeführt, die aber fast keiner der Investoren vorweisen kann. Es stellt sich daher in einem weiteren Schritt die Frage nach dem Schicksal der Mietverträge und Mieteinnahmen.

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Investor als Vermieter? Vermieter kann jeder sein, der aufgrund eines ihm durch eine berechtigte Person eingeräumten Rechts über eine Sache verfügen darf. Vermieter und Eigentümer müssen nicht zwingend ein und dieselbe Person sein. Für die Investoren der P&R bedeutet dies: Selbst wenn sie nicht Eigentümer der Container geworden sind, konnten sie theoretisch in den Mietvertrag eintreten und die Miete vereinnahmen. Das Eigentumszertifikat spielt aber auch hier wieder eine wichtige Rolle. Folgende Voraussetzungen müssen nämlich nach dem Gesetz und dem mit P&R abgeschlossenen Kauf- und Verwaltungsvertrag für den Übergang der Rechte und Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sein:

Corinna Ruppel LLM, CDR Legal Finance
Bild: www.cdr-legal.de

P&R als Berechtigter. Hier empfiehlt sich ein Blick in den Kauf- und Verwaltungsvertrag, den die Investoren mit den verschiedenen P&R Gesellschaften abgeschlossen haben. Danach soll der jeweilige P&R Vertragspartner des Investors zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages Eigentümer des Containers sein und garantiert dem Investor, dass bereits ein Mietverhältnis besteht. Die Rechte und Pflichten aus diesem Mietverhältnis sollen mit Abschluss des Kauf- und Verwaltungsvertrages und der Eigentumsübertragung von dem P&R Vertragspartner auf den Investor übergehen. Unterstellt, die Container existieren und die unterzeichnende P&R Gesellschaft war beziehungsweise ist tatsächlich Eigentümer der Container, konnten zweifellos auch die Rechte und Ansprüche aus dem Mietvertrag auf den Investor übergehen.

Nachweis der Berechtigung. Aus zwei Gründen kommt hier wieder das Eigentumszertifikat ins Spiel. Erstens, der an den Investor abgetretene Mietvertrag muss bestimmbar sein. Das heißt, es muss erkennbar sein, auf welchen Mietvertrag beziehungsweise Container sich die Abtretung bezieht. Investoren mit einem Eigentumszertifikat können dies leicht nachweisen. Ansonsten müsste man auf interne Unterlagen der Gesellschaft zurückgreifen. Dies dürfte aber kaum möglich sein. Zweitens, laut Verwaltungsvertrag geht der Mietvertrag erst mit Eigentumsübertragung auf den Investor über. Wie Eingangs dargelegt, scheint auch hier das Eigentumszertifikat unabdingbar. Dabei ist es unerheblich, wann der Investor das Zertifikat bekommt. Selbst wenn es erst Jahre später übergeben wird und/oder die Container erst später gekauft werden. Der Investor wird in dem Zeitpunkt Eigentümer und Vermieter, zu dem P&R zur Übertragung rechtlich in der Lage war. Das kann auch schon vor Übergabe des Zertifikats der Fall gewesen sein.

Mietvertrag und Insolvenz. Geht der Vermieter oder Mieter einer beweglichen Sache in die Insolvenz, so kann der Insolvenzverwalter nach Paragraph 103 Insolvenzordnung wählen, ob er den Mietvertrag fortführen will oder nicht. Hier dürften aber zumindest die Investoren mit Eigentumszertifikat beruhigt sein. Laut Verwaltungsvertrag gingen die Rechte und Ansprüche aus dem Mietvertrag auf die Investoren über, so dass P&R weder Zwischenmieter noch Zwischenvermieter ist. Die Investoren können damit weiter die Miete vereinnahmen.

Ruppel’s Meinung. Es zeigt sich auch hier, es steht und fällt alles mit der Frage: Existieren die Container und kann der Investor anhand von Eigentumszertifikaten nachweisen, welche Container er erworben hat? Existiert der Container nicht, beziehungsweise kann der Investor keinen Eigentumsübergang nachweisen, hat er auch keinen Anspruch auf Mieteinnahmen. Weitere Mietzahlungen dürften eingestellt werden. Die sich damit für die Mehrheit der Investoren anschließende Frage ist, ob der Insolvenzverwalter die vereinnahmte Miete zurückverlangen kann. Diese Frage wird sicherlich Gegenstand von Auseinandersetzungen werden. Über mögliche Schadensersatzansprüche und Aufrechnungsansprüche in der Insolvenz wird in diesem Zusammenhang zu diskutieren sein. Aber auch die Investoren mit Eigentumszertifikat sind nicht ohne Risiken. Es steht nämlich noch die Frage im Raum, ob die erzielten Mieten tatsächlich so hoch waren, wie von P&R behauptet. Denn selbstverständlich hat der Investor nur einen Anspruch in Höhe der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen seines direkten Mieters, egal ob dieser nur Zwischenmieter ist.

weitere Informationen: www.cdr-legal.de

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