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Marktanalyse Publikums-AIF 2020
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TSO Active Property III

TSO Active Property III

KAGB ausgenommen - z.B. operativ tätig

Investmentbeschreibung

Die Anlageobjekte der Tochterunternehmen bestehen aus Mehrheitsbeteiligungen oder aufgrund Abrede der Gesellschafter beherrschenden Beteiligungen an bestehenden und zukünftigen Objektgesellschaften. Die Anlageobjekte der Objektgesellschaften bestehen aus Gewerbeimmobilien im Südosten der USA. Die Objektgesellschaften beabsichtigen, Gewerbeimmobilien zu erwerben und zu entwickeln oder neu zu bebauen und in der Folge zu betreiben oder zu vermieten.

Einnahmequellen

Erlöse aus Vermietung und späteren Verkauf.

www.tso-europe.de
  • investmentcheck-Transparenzbewertung

  • Unterlagen & Information

    Der Anbieter/Emittent hat Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ein Anleger für eine qualifizierte Anlageentscheidung benötigt.
  • Auskunftsbereitschaft

    Der Anbieter/Emittent hat die an ihn gestellten Fragen ausführlich beantwortet. Seine Transparenzbereitschaft in diesem Bereich kann als sehr gut bewertet werden.
  • Platzierungszahlen

    Der Anbieter/Emittent hat die an ihn gestellten Fragen zu den Platzierungserfolgen ausführlich beantwortet. Seine Transparenzbereitschaft in diesem Bereich kann als sehr gut bewertet werden.
  • Prognoserechnung

    Der Anbieter/Emittent hat die Anfrage von investmentcheck.de bezüglich einer nachvollziehbaren Prognoserechnung ablehnend beantwortet. Die in den Anlegerinformationen getätigten Aussagen zu den Erfolgsaussichten sind deshalb nicht auf ihre Plausibilität überprüfbar.
  • Emittent

    TSO Active Property III, LP
    1170 Peachtree Street - Suite 2000
    GA-30309 Atlanta/Georgia - USA
    info@tso-europe.de

  • Vertrieb

    TSO Capital Advisors GmbH
    TaunusTurm, Taunustor 1
    60310 Frankfurt am Main
    069-87000656-0
    info@tso-europe.de

  • Anbieter

    TSO Europe Funds, Inc.
    1170 Peachtree Street – Suite 2000
    GA-30309 Atlanta, Georgia, USA
    001-404-8723990
    info@simpsonorg.com

Stammdaten
-

  • Investitionsart

    Jährliche Bekanntmachungspflicht
    Immobilien International

  • Prospektherausgabe

    08.10.2019

  • Platzierungsende

    31.12.2021 (geplant)

  • Investmentstatus

    Kapitaleinwerbung läuft

  • Risikostreuung

    kein AIF nach KAGB

  • Einkunftsart

    Auslandseinkünfte Doppelbesteuerungsabkommen

  • Platzierungsvolumen

    131.250.000,00 US-Dollar

  • Gesamtinvestition

    131.250.000,00 US-Dollar

  • Produktinformationen

    Das Platzierungsvolumen kann bis auf 225.000.000 USD (zzgl. 5 % Agio) erhöht werden.

Prognostizierte Eckdaten
-

  • Anlegertyp

    Anleger

  • Mindestbeteiligung

    15.000,00 US-Dollar

  • Agio

    5,00 %

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    31.12.2030 (maximal bis 31.12.2032)

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    8,0 % p.a. (d.h. vierteljährlich 2,0 %)

Platzierungszahlen
-

  • Zeitraum

    2019 (November - Dezember)

  • Platzierungsvolumen (in Mio. Euro)

    16,7

  • Gesamtinvestitionen (in Mio. Euro)

    41,7

  • Anmerkung Platzierungszahlen

    umgerechnet mit 1,11 US-Dollar pro Euro

  • Anleger

    417

Dokumente
-

  • Bestätigung

    TSO Active Property III - Bekanntmachung Bundesanzeiger

  • Verbraucherinformation

    TSO Active Property III - Datenschutzhinweise

  • Beitrittsvertrag - Zeichnungsunterlagen

    TSO Active Property III - Empfangsbekenntnis für Unterlagen

  • Verkaufsprospekt

    TSO Active Property III - Verkaufsprospekt Stand 08.10.2019

  • VIB Vermögensanlagen-Informationsblatt

    TSO Active Property III - VIB Vermögensanlagen-Informationsblatt Stand 08.10.2019

  • Beitrittsvertrag - Zeichnungsunterlagen

    TSO Active Property III - Zeichnungsunterlagen

Presseanfragen
-

  • 14.01.2020 ▪ 29856:Presseanfrage zu Ihren Platzierungszahlen für "TSO Active Property III"
    • Seit wann wird für „TSO Active Property III“ bei Anlegern in Deutschland Kapital gesammelt? (möglichst Datum oder Monat und Jahr angeben)

      Das Produkt ist seit dem 8. Oktober 2019 gebilligt und der Vertrieb begann mit einer Kick Off-Veranstaltung unter persönlicher Leitung von A. Boyd Simpson am 5. November 2019. Seit dem 5. November 2019 wurde für den TSO Active Property III Kapital eingesammelt.
    • Wie viel Anlegerkapital inkl. Agio wurde für „TSO Active Property III“ bis 31. Dezember 2019 eingesammelt? (Bei einer Platzierung über mehrere Kalenderjahre bitte das bisherige Platzierungsvolumen auf die einzelnen Jahre aufteilen)

      Für das Jahr 2019 wurden im TSO Active Property III USD 18.514.000 Kapital inkl. Agio gezeichnet.
    • Wie viele Investoren haben das bisher in Deutschland eingesammelte Anlegerkapital erbracht? (Bei einer Platzierung über mehrere Kalenderjahre bitte die Gesamtanzahl auf die einzelnen Jahre aufteilen)

      Die Zeichnungen für das Jahr 2019 im TSO Active Property III stammen von 417 Anlegern.
    • Bis wann soll die Platzierung von Anlegerkapital abgeschlossen sein? (möglichst Datum oder Monat und Jahr angeben)

      Die Platzierung des Gesamtbetrages der Vermögensanlage von USD 125.000.000 soll bis zum 8. Oktober 2020 abgeschlossen sein. Es besteht die Möglichkeit den Gesamtbetrag einmal oder mehrfach auf bis zu USD 225.000.000 zu erhöhen. Nach dem 8. Oktober 2020 kann das Produkt nur nach Billigung und Veröffentlichung eines Fortführungsprospektes weiter öffentlich angeboten werden.
    • Wie viel Anlegerkapital inkl. Agio soll insgesamt eingesammelt werden?

      Es soll der Gesamtbetrag von USD 125.000.000 zzgl. Agio (Gesamtbetrag inkl. Agio: USD 131,25m) platziert werden.
    • Bei Produkten mit zusätzlichem Fremdkapitaleinsatz: Wie hoch soll am Ende das damit finanzierte Gesamtinvestitionsvolumen sein?

      Bei einer Gesamtinvestitionssumme von USD 261.266.707,42 auf Objektebene soll Fremdkapital in Form von Hypothekendarlehen iHv USD 156.760.024,45 eingesetzt werden (ca. 60% angestrebt).
    • Gibt es noch Anmerkungen oder Hinweise zu der Platzierung von „TSO Active Property III“?

      Die Platzierung des TSO Active Property III ist bereits die siebente öffentlich angebotene Beteiligung in einer Reihe von Value Added-Konzeptionen. Sie ist sehr gut angenommen worden. In der Frühzeichnerphase konnten bereits USD 18,6 Mio gezeichnetes Kapital eingeworben werden. Mit dem eingeworbenen Kapital wurden bereits die ersten beiden Objekte Mansell I & II gekauft.
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  • 26.11.2019 ▪ 29460:Presseanfrage zu Ihrer Ertragsprognose beim Angebot „TSO Active Property III“
    • In Ihren Anlegerinformationen haben Sie konkrete Angaben zu den Ertragsaussichten gemacht, die ein Anleger bei Ihrem Angebot erwarten kann. Bekommt ein Anlageinteressierter eine nachvollziehbare Prognoserechnung über die gesamte geplante Anlagedauer, aus der die wesentlichen Einnahme- und Ausgabeströme ersichtlich sind?

      In unseren Verkaufsunterlagen, insbesondere dem Verkaufsprospekt in der Fassung vom 8. Oktober 2019, machen wir konkrete Angaben zu den Ertragsaussichten. Diese belaufen sich auf 8 % p. a. Vorzugsausschüttungen zzgl. Veräußerungserlösen (vgl. S. 40 f.). Wir stellen eine konkrete und für den Anleger nachvollziehbare Prognoserechnung über die gesamte Laufzeit der Vermögensanlage beziehungsweise Emittentin zur Verfügung. Dies sind die Jahre 2019 bis einschließlich 2030. Diese Darstellung gliedert sich in eine Prognose zur Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage und findet sich auf den Seiten 17 ff. im Verkaufsprospekt. Die Vermögenslage macht dabei Angaben zur prognostizierten Entwicklung des Vermögens der Emittentin auf Seiten der Mittelverwendung (Aktiva) und Mittelherkunft (Passiva) und wird ebendort ausführlicher erläutert. Die Finanzlage stellt den voraussichtlichen Cashflow der Emittentin dar, aus der die Einnahmen- und Ausgabenströme zu entnehmen sind, gefolgt von einer Erläuterung hierzu. Zusammen mit der Ertragslage kann der Anleger einen nachvollziehbaren Einblick in die Prognoserechnungen der Emittentin bekommen. Hier sind auch die Vorzugsausschüttungen an die Anleger in Höhe von 8 % p. a. ersichtlich. Bei einem prognostizierten bis Ende 2020 eingeworbenen Eigenkapital von USD 125 Mio. belaufen sich die prognostizierten Ausschüttungen für alle Anleger auf USD 10 Mio. jährlich (entspricht wiederum den 8 % p. a.). Die Ertragslage stellt die geplante Investitionsphase in den Jahren 2019 und 2020 dar. Dies bildet beispielsweise die Einnahmensituation durch die Eigenkapitaleinlagen der Limited Partner und des General Partners ab. Zusätzlich möchten wir auf die Darstellung der Anlagestrategie der Emittentin, Tochterunternehmen und Objektgesellschaften verweisen, die sich auf den Seiten 71 ff. findet. Hier finden sich auch entsprechende bilanzielle, nach Mittelherkunft und -verwendung aufgeschlüsselte Darstellungen über die Ebenen der Emittentin (S. 76), der Tochterunternehmen (S. 83) sowie der Objektgesellschaften (S. 88). Diese werden bei den kommenden Immobilienerwerben durch die Objektgesellschaften durch einen Nachtrag fortgeführt und ergänzt.
    • Falls ein Anlageinteressierter keine nachvollziehbare Prognoserechnung erhält: Warum legen Sie die Einnahmen- und Ausgabenströme nicht offen, die dem in Aussicht gestellten Anlageerfolg zugrunde liegen?

    • Sind Sie bereit, an Investmentcheck eine nachvollziehbare Prognoserechnung inklusive Erläuterung der Annahmen zu senden (bitte nachfolgenden Link zum Upload nutzen oder per Mail an info@investmentcheck.de senden)?

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  • 28.10.2019 ▪ 29299:Presseanfrage zu Ihrem Kapitalmarktangebot „TSO Active Property III“
    • Fragen zu den Investitionen:

      Welche Investitionen wurden getätigt bzw. dürfen getätigt werden?

      Die Emittentin investiert als operativ tätiges Unternehmen über Tochter- und Objektgesellschaften in den Erwerb und die Entwicklung bestehender und den Bau neuer Gewerbeimmobilien im Südosten der USA. Die Objektgesellschaften entwickeln die Immobilien oder bebauen die Grundstücke und betreiben oder vermieten die Gewerbeimmobilien in der Folge und veräußern diese wieder nach einer nicht bestimmten Betriebs- oder Vermietungsdauer, in jedem Fall aber vor der Beendigung der Emittentin. Dabei setzt TSO ihre jeweils spezielle Expertise im Hinblick auf verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien (insbesondere Selbstlagerzentren, Bürogebäude, Einkaufszentren, Business Center, Industrieanlagen) ein. Hierdurch sind beispielsweise bereits zwei konkrete Immobilienprojekte entsprechend des TSO Analyseprozesses vorselektiert.
    • Welche Bedingungen an Investitionen gibt es? (z.B. Mindestrendite von Investitionen, Notwendige Drittgutachten vor einer Investition)

      Es soll ausschließlich in Gewerbeimmobilien investiert werden. Hierzu gehören insbesondere Selbstlagerzentren, Bürogebäude, Einkaufszentren, Business Center, Industrieanlagen. Die zu erwerbenden und zu entwickelnden Gewerbeimmobilien sollen eine Unterbewertung aufweisen und daher zu einem günstigen Kaufpreis zu erwerben sein. Sie sollen ein hohes Entwicklungspotenzial haben und es soll die Möglichkeit bestehen, ihre Attraktivität für neue Mieter und Kunden sowie ihren Wert zu steigern. Die Gewerbeimmobilien sollen ferner so entwickelt werden können, dass sie die Möglichkeit der Erwirtschaftung laufender Einnahmen aus ihrer Vermietung oder ihrem Betrieb bieten. Der Standort der Immobilien muss im Südosten der USA, insbesondere in den Staaten Georgia, Tennessee, Virginia, Florida, North Carolina und South Carolina, liegen. Nach Möglichkeit sollen die Gewerbeimmobilien den Objektgesellschaften Zugang zu starken Vertragspartnern verschaffen, wie etwa bei Selbstlagerzentren die Zusammenarbeit mit CubeSmart und bei vermieteten Gebäuden die Gewinnung solventer Mieter. CubeSmart ist ein börsennotiertes, in den USA ansässiges Unternehmen, das Selbstlagerzentren betreibt und Lizenzen zum Betrieb von Selbstlagerzentren unter seinem Namen ausgibt.
    • In welcher Höhe wird zur Finanzierung der Investitionen neben dem Anlegerkapital noch weiteres Fremdkapital hinzugezogen?

      Die angestrebte Fremdkapitalquote beträgt 60% (Prognose). Durch das aufzunehmende Fremdkapital soll ein sogenannter positiver Hebeleffekt entstehen.
    • Werden Gelder im Rahmen der Investitionen auch an mit Ihnen bzw. dem Emittenten kapitalmäßig und/oder personell verflochtene Unternehmen vergeben? Wenn ja, in welcher Höhe ist dies geplant bzw. zulässig?

      Die sog. Weichkosten des Produktes beschränken sich auf die einmalige Organisationsgebühr und eine jährliche Asset-Management-Gebühr. Die Organisationsgebühr beträgt 13,9% der von den Anlegern eingeworbenen Kapitaleinlagen. Die Organisationsgebühr wird an den General Partner der Emittentin gezahlt, der sie für die folgenden Zwecke verwendet: • 1 % der von den Anlegern eingezahlten Kapitaleinlagen bzw. bis zu USD 1.250.000 behält der General Partner der Emittentin als Entgelt für die Unterstützung der Gründung der Tochterunternehmen und der Objektgesellschaften, die Ausarbeitung des Gesellschaftsvertrages der Emittentin, die Übernahme der Geschäftsführung sowie der persönlichen Haftung für die Emittentin, die Prüfung und Bewertung der Gewerbeimmobilien sowie der Ausarbeitung von Kaufabsichtserklärungen («Letters of Intent») bezüglich Gewerbeimmobilien; • 5,6 % der von den Anlegern eingezahlten Kapitaleinlagen bzw. bis zu USD 7.000.000 erhält die Anbieterin und Prospektverantwortliche für die Gründung der Emittentin, die Buchführung/das Rechnungswesen, die Anlegerkontoführung, Investor Relations, die strategische Planung, die Konzeption der Beteiligungsstruktur der Emittentin, die allgemeine Beratung und das Risikomanagement im Zusammenhang mit dem Ankauf und dem Verkauf von Gewerbeimmobilien, die Erstellung der Dokumentation für den Erwerb und die Entwicklung der Gewerbeimmobilien, die Einholung von Gutachten und die Prüfung von Mietverträgen, die Prospektausarbeitung, Prospekterstellung und den Prospektdruck sowie das Marketing der Emittentin und für rechtliche und steuerliche Beratung im Hinblick auf die Vermögensanlage sowie zur Begleichung der Kosten des Mittelverwendungskontrolleurs (USD 10.000); • 2,3 % der von den Anlegern eingezahlten Kapitaleinlagen bzw. bis zu USD 2.875.000 erhält die TSO Capital Advisors GmbH für die Betreuung der Vertriebsstruktur, einschließlich des vertrieblichen Tagesgeschäfts, die Betreuung und Schulungen der Vertriebspartner, Marketing sowie die Kommunikation und Präsenz auf diversen Plattformen für Finanzanlageprodukte; • 5 % der von den Anlegern eingezahlten Kapitaleinlagen bzw. bis zu USD 6.250.000 erhält die TSO Capital Advisors GmbH als Vermittlungsprovision zur Deckung der Kosten für die Einwerbung von Kapitaleinlagen für die Emittentin. Die Vermittlungsprovision wird von der TSO Capital Advisors GmbH an die jeweiligen Vermittler der Kapitaleinlagen nach Zeichnung und Rechnungsstellung weitergeleitet. Neben der anteiligen Organisationsgebühr steht dem General Partner der Emittentin eine jährliche Asset-Management-Gebühr i.H.v. 1,8 % p.a. (d.h. für die Jahre 2019 bis 2024 bei Platzierung des Gesamtbetrages der angebotenen Vermögensanlage i.H.v. USD 125.000.000 ein jährlicher Betrag i.H.v. USD 2.250.000) bzw. 1 % p.a. (d.h. für die Jahre 2025 bis 2030 bei Platzierung des Gesamtbetrages der angebotenen Vermögensanlage i.H.v. USD 125.000.000 ein jährlicher Betrag i.H.v. 1.250.000), mithin insgesamt voraussichtlich USD 18.585.000, der von den Anlegern eingezahlten Kapitaleinlagen zu.
    • Fragen zur Wirtschaftlichkeit:

      Mit welcher Rendite (berechnet nach dem Internen Zinsfuß) können Anleger vor Steuern bei plangemäßem Verlauf rechnen?

      Um eine einheitliche Kommunikation zu gewährleisten, geben wir die Rendite stets mit 8 % p.a. an, welche den Anlegern quartalsweise als Vorzugsausschüttung gezahlt werden. Zuzüglich sind die Anleger am Verkaufserlös der Immobilien beteiligt.
    • Welche Rendite ist aus den Investitionen notwendig, um die in Aussicht gestellte Anlegerrendite zu erwirtschaften?

      Um die oben genannte Rendite zu erzielen, muss die Emittentin einen ausreichenden Netto-Cashflow durch die Vermietung der Objekte erzielen, um 8 % p.a. Vorzugsausschüttung und die oben aufgeführte Asset-Management-Gebühr aus den laufenden Erträgen.
    • Sonstige Themen:

      Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?

      Der Vertrieb der Kapitalanlage erfolgt in Deutschland durch die TSO Capital Advisors GmbH mit Sitz in Frankfurt. Die TSO Capital Advisors GmbH hält eine Gewerbeerlaubnis nach § 34f Abs. 1 S. 1 Nr. 2 u. 3 GewO. Die TSO Capital Advisors GmbH arbeitet zum Vertrieb mit mehreren Hundert Vertriebspartnern zusammen. Dies umfasst unter anderem Finanzlagenvermittler mit Erlaubnis nach § 34f GewO oder Finanzdienstleistungsunternehmen mit einer Erlaubnis nach § 32 KWG zusammen. Die Kapitalanlage selbst ist eine Vermögensanlage nach § 1 VermAnlG und wird aufgrund des von der BaFin am 8. Oktober 2019 gebilligten Verkaufsprospektes öffentlich angeboten.
    • Gibt es einen Anlegerbeirat oder ein ähnliches Gremium bzw. wird es ein solches geben? Wer bestimmt die Mitglieder in diesem Gremium? Über welche besonderen Rechte verfügt dieses Gremium?

      Ein solches Gremium ist nicht vorgesehen. Alle Anleger sind als Limited Partner der Emittentin Teil der Gesellschafterversammlung. Diese kommt einmal jährlich in Deutschland zusammen. Dort berichtet der General Partner über den aktuellen Geschäftsverlauf der Anlage und die Anleger können unmittelbar Fragen an ihn richten und ihre Interessen wahrnehmen.
    • Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot?

      Wir haben bereits mehrere Analysen zum dem vorliegenden Angebot können, das seit dem 9. Oktober auf dem Markt ist. Unter anderem haben wir ein IDW S 14-Gutachten nach dem entsprechenden Standard des Instituts der Wirtschaftsprüfer erhalten. Dies kann bei Herrn Wirtschaftsprüfer Sebastian Brandt kostenlos angefordert werden. Außerdem liegt die öffentlich einsehbare Stabilitätsanalyse des Hauses dextro vor. Diese bewertet die Anlage mit AA-. Eine ausführliche Plausibilitätsanalyse kann ebenso kostenlos bei dextro angefordert werden. Von Herrn Philipp Nerb (werteanalysen.ch) kann ein Vorabzug der Analyse, der die Anlage mit „Hervorragend (1+)“ bewertet, angefordert werden. Das Asset Management der Anbieterin wird zudem aktuell von dextro erneut bewertet. Das Asset Management wurde dieses Jahr von Scope mit A+ bewertet.
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