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Prognostizierter Blindflug (Teil 3)

Unsinnige Ausreden und berufsmäßige Schizophrenie

11.10.2016 • Viele BWL-Studentinnen und Studenten hassen Kosten- und Leistungsrechnung. Vielleicht sollten sie ihren Professoren sagen, dass das ohnehin alles Unsinn ist. Niemand kennt die Zukunft und deshalb macht es auch keinen Sinn, sich über diese Gedanken zu machen. Das ist natürlich nicht ernst gemeint. Doch die Anbieter geschlossener Fonds denken tatsächlich so über Zukunftsprognosen. Sie wären „nicht sinnhaftig“ und sie wären „scheingenau“ sind nur zwei der unsinnigen Ausreden, warum Prognoserechnungen heute von vielen Anbietern nicht mehr veröffentlicht werden. Manche halten Anleger sogar für zu dumm, um „von Experten“ erstellte Vorschaurechnungen „belastbar“ darlegen zu können.

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Patrizia. Andreas Heibrock ist Vorstand im bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. und Geschäftsführer der Patrizia Grundinvest. Zwischenzeitlich wurden vier Alternativ Investmentfonds aufgelegt, die in ihren Wesentlichen Anlegerinformationen konkrete Ertragsprognosen enthalten. Beim Patrizia GrundInvest Stuttgart Südtor wird beispielsweise für die nächsten zehn Jahre eine Ausschüttung von 145,5 Prozent erwartet. Die negative Abweichung wird auf zwei Stellen nach dem Komma mit 119,53 Prozent und die positive Abweichung mit 158,52 Prozent angegeben. Man könne allerdings keine Prognoserechnung herausgeben, „da diese zwar in der Gesamtschau aller Einflussfaktoren von Experten zu projizieren sind, beispielsweise aber dem Anleger nicht belastbar dargelegt werden kann“. Und wenn ein analytisch denkender Journalist glaubt, er wäre durchaus in der Lage die Zahlen zu verstehen und um Darlegung der Rechnung bittet, bekommt er als Ausrede zu hören, dies ginge nicht, weil „aufgrund der uns vorgegebenen aufsichtsrechtlichen Vorgaben (u.a. gemäß der Gleichbehandlungsgrundsätze im Rahmen der KAVerOV) nicht zulässig wäre und für uns entsprechende Haftungen auslösen würde.“ Komisch, wenn man es einfach Jedem geben würde, hätte man auch keine Probleme mit der Gleichbehandlung!

Auf 2 Stellen nach dem Komma wird gerechnet. Doch welche Zahlen dem zu Grunde liegen, darf der Anleger nicht wissen
Quelle: WAI von Patrizia Grundinvest Stuttgart Südtor

BVT. Die gleiche Ausrede von der notwendigen Gleichbehandlung benützt der Münchner Anbieter derigo. Auf Anfrage zur Prognoserechnung des BVT Concentio Vermögensstrukturfonds I hat dieser mitgeteilt, man habe „die vom KAGB vorgesehenen Angaben zu Kapitalrückzahlung und Erträgen unter verschiedenen Marktbedingungen (Prognose) gemacht“. Angeblich würde das Kapitalanlagegesetzbuch „zwingend die Gleichbehandlung aller Anleger“ vorschreiben. „Deshalb dürfen für Einzelinteressenten über die in den Verkaufsunterlagen und auf der Homepage der derigo gemachten, allgemein zugänglichen Informationen keine weiteren Angaben gemacht werden.“

Project. Die Bamberger Project Investment hat ebenfalls bereits mehrere Alternativ Investment Fonds aufgelegt. Auf Anfrage zum Fonds Project Wohnen 15 wurde erklärt, es gäbe „weder in den gesetzlichen Vorgaben zum Verkaufsprospekt noch im IDW ES4 […] eine Verpflichtung zu einer ausführlichen Darstellung einer Prognoserechnung.“ Darüber hinaus wird der Wirtschaftsprüfer aus seinem Prospektprüfungsgutachten zitiert, wonach die „Operation mit absoluten Zahlen und Beträgen […] unrealistisch und tendenziell irreführend“ erschiene. Interessant! Ist die Aussage von Project, wonach im Mid-Case-Szenario bis Ende 2029 ein Kapitalrückfluss von 162 Prozent erfolgen soll, also „tendenziell irreführend“? Egal, das werden im Zweifelsfall Gerichte entscheiden müssen. Bezüglich der Nachfrage zu den Berechnungshintergründen hilft das nicht weiter. Dazu schrieb der Prospektgutachter, dass eine Prognoserechnung „nicht zu einer größeren Klarheit und verstärkten Transparenz der Gesamtaussage des Prospektes führen“ würde. Kompletter Nonsens. Was schreibt dieser Wirtschaftsprüfer in ein Unternehmensbewertungsgutachten rein, wenn er nach dem Ertragswertverfahren den Preis für eine Firmenbeteiligung ermitteln soll?

LHI. Der langjährige Verbandspräsident und LHI-Chef Oliver Porr hat bis vor kurzem den LHI Immobilienportfolio Baden-Württemberg I platziert. Eine nachvollziehbare Prognoserechnung sucht ein Anleger allerdings vergeblich. Die Ausrede, warum diese nicht veröffentlicht wird, basiert auf der Teil-Blind-Pool-Konstruktion: „Damit halten wir eine detaillierte Prognoserechnung einzelner Positionen für die gesamte Laufzeit für den Anleger für nicht sinnhaftig und als ‚scheingenau‘, da der Zeitpunkt, die Dimension und die wirtschaftlichen Sachverhalte insb. noch zu erwerbender Immobilien noch nicht detailliert vorliegen.“ Komisch! Wie konnten dann als wesentliche Anlegerinformation für die Fondslaufzeit kumulierte Auszahlungen von 148 Prozent in Aussicht gestellt werden?

REAL I.S. Die Tochter der Bayerischen Landesbank zählt ebenfalls zu den intransparenten Anbietern bezüglich der Darstellung einer Prognoserechnung. Man bittet um Verständnis, da die Darstellung einer Prognoserechnung „für den Grundvermögensfonds nicht erforderlich“ sei. Der Gesetzgeber hätte „mit dem KAGB eindeutige Vorgaben zur Anlegerinformation und damit zur Transparenz gemacht“. Merkwürdig ist dann nur, dass andere Anbieter das anders sehen. Denn von 88 angefragten Anbietern haben immerhin ein Viertel entweder eine nachvollziehbare Prognoseberechnung in ihrem Verkaufsprospekt abgedruckt oder diese auf Nachfrage zur Verfügung gestellt. Eine Liste der transparenten und intransparenten Anbieter kann auf der Übersichtstabelle von investmentcheck abgerufen werden. Dazu ist einfach nur die Auswahl „Transparenz“ und „Prognoserechnung“ zu treffen. Durch einen Klick auf „Sterne“ kann auf- oder absteigend sortiert werden. Ein Klick auf „alle anzeigen“ vergrößert die Liste jeweils.

Loipfinger‘s Meinung. Es mag provokant klingen, wenn den Fondsmanagern berufsmäßige Schizophrenie unterstellt wird. Aber wie soll man es sonst beschreiben, wenn einerseits Discounted-Cash-Flow und andere professionelle Bewertungsmethoden bei Investmententscheidungen tagtäglich angewandt werden, aber anderseits den Anlegern eine nachvollziehbare Ertragsvorschau verweigert wird? Mündlich haben einige Anbieter als Grund die BaFin als Aufsichtsbehörde vorgeschoben. Das ist wie so manche schriftliche Aussage nichts als eine dumme Ausrede. Die BaFin hat kein Problem mit einer Prognoserechnung im Verkaufsprospekt! Sonst würde es nicht zahlreiche Anbieter geben, die eine solche abdrucken. Bei einem AIF prüft die BaFin außerdem ohnehin nur die Anlagebedingungen und nicht den kompletten Verkaufsprospekt. Bleibt also die Frage nach dem wahren Grund. Offenbar soll zukünftig der Vergleich von Prognosen und Ist-Ergebnissen verhindert werden. Verständlich, wenn man die Auswertung von mehr als tausend Fonds durch die Stiftung Warentest heranzieht. Denn danach wurde bei 94 Prozent (!) der Fonds das Prospektversprechen nicht eingehalten (Finanztest 10/2015; Schlimme Bilanz). Vermutlich auch ein Grund, warum der Bundesverband den langjährigen Standard für Leistungsbilanzen aufgeweicht hat. Denn dadurch können Anbieter schlechte Ergebnisse besser verstecken.

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