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Beurkundungspflichtige Verkaufsbeschlüsse

Hohe Formerfordernisse bei Verkauf des letzten Fondsobjektes

05.04.2017 • Rechtsanwalt Ralph VeiI von der Kanzlei Mattil & Kollegen aus München hat schon viele Anleger vor Gericht vertreten. Der Spezialist für Bank- und Kapitalmarktrecht kämpft momentan gegen einige Fondsanbieter, die von Anlegern finanzierte Immobilien ohne Ausschreibungsverfahren zu einem seines Erachtens zu geringen Wert verkauft haben. Dabei wurden anzuwendende Gesetzesvorschriften beim Verkaufsbeschluss missachtet. Da in der Praxis solche Beschlüsse häufig im schriftlichen Umlaufverfahren mit Mehrheiten von 50 Prozent gefasst werden, erklärt Ralph Veil im Interview die juristischen Notwendigkeiten dazu.

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Loipfinger: Sie vertreten die Ansicht, dass Verkaufsbeschlüsse auf Fondsebene einer Stimmenmehrheit von 75 Prozent bedürfen, sofern es sich um das einzige Fondsobjekt handelt. Worauf basiert Ihre Rechtsansicht?
Veil: Die Notwendigkeit der qualifizierten Mehrheit von 75 Prozent ergibt sich aus dem Aktienrecht, dort aus den Paragraphen 179a, 179 Absatz 2, die im Recht der Personengesellschaften (wie zum Beispiel bei einer Fonds-KG) entsprechend anzuwenden sind.

Ralph Veil kämpft regelmäßig für mehr Anlegerrechte
Quelle: Homepage von Mattil & Kollegen

Gilt diese Mehrheitserfordernis auch für Verkaufsbeschlüsse, wenn der Fonds mehrere Objekte hält?
Nein, das Mehrheitserfordernis gilt nur, wenn das Fondsvermögen als Ganzes übertragen werden soll. Es müsste dann der Fonds alle Fondsobjekte auf einmal verkaufen.

Was passiert, wenn der Gesellschaftsvertrag ein davon abweichendes geringeres Zustimmungsquorum vorsieht und das Fondsmanagement darauf basierende Abstimmungen umgesetzt hat?
Paragraph 179a Aktiengesetz ist – jedenfalls im Aktienrecht – zwingendes Recht, von dem nichts Abweichendes vereinbart werden darf. Dies gilt auch für den insofern nicht geregelten Bereich der Personengesellschaften, für den im Übrigen das Einstimmigkeitsgebot gilt, wenn nicht – zulässigerweise – anderes in der Satzung vereinbart ist.

Neben der Höhe der Zustimmung monieren Sie auch die häufig fehlende notarielle Beurkundung. Was genau muss notariell beurkundet werden?
Nach den Paragraphen 130 Aktiengesetz und 53 Absatz 2 GmbH-Gesetz ist der Gesellschafterbeschluss, mit dem der Verkauf des Fondsvermögens als Ganzes beschlossen wird, durch einen Notar zu beurkunden.

In einem Fall vertreten Sie eine Anlegergruppe, die neben der Beschlussnichtigkeit auf Schadensersatz klagt. Worin besteht der Schaden für diese Anleger?
Der Schaden besteht darin, dass die Fondsgeschäftsführung – oftmals ohne Ausschreibungsverfahren – an einen im weiteren Sinne … Käufer das Fondsvermögen zu einem niedrigen Preis verkauft und dabei Formvorschriften übergeht. Der Wunsch der Anleger geht auf Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens, das in der Folge zu höheren Verkaufspreisen führt. Die Beachtung der Formvorschriften führt zu mehr Transparenz und Sicherheit für die Anleger. Der Schaden besteht in der anteiligen Differenz von (zu) niedrigem Verkaufspreis zu realem Marktpreis.

Gegen welche Anspruchsberechtigten können Anleger in solchen Fällen vorgehen?
Der Anspruch der Anleger richtet sich gegen die Fondsgeschäftsführung, die ohne wirksamen Verkaufsbeschluss das Fondsvermögen veräußert hat. Wirtschaftlich richtet sich der Anspruch gegen die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der Fondsgeschäftsführung.

Bei älteren Ansprüchen stellt sich immer die Frage der Verjährung. Wie sehen Sie die Fristen in diesem Zusammenhang?
Diese Ansprüche unterliegen einer 5-jährigen Verjährungsfrist (kenntnisunabhängig) beziehungsweise einer 3-jährigen Verjährungsfrist (kenntnisabhängig) je nach Anspruchsgrundlage (und Sachverhaltskonstellation).

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