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Umweg über Luxemburg

UDI hat das neueste Produkt nicht von der BaFin gestatten lassen

04.06.2019 • Bisher war UDI nicht erkennbar auf dem Finanzplatz Luxemburg aufgetreten. Trotzdem haben die Nürnberger Anbieter von Umweltinvestments das aktuelle Produkt, eine Schuldverschreibung für den Hansapark Nürnberg, von der Luxemburger Aufsicht CSSF genehmigen lassen. Auf Anfrage wollte sich UDI-Chef Stefan Keller nicht äußern. Das ist nicht die einzige Merkwürdigkeit bei diesem Produkt.

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Investment. Bis zu 15 Millionen Euro sollen Anleger über eine Schuldverschreibung an die Hansapark Finance GmbH verleihen. Als Verzinsung wird ihnen sechs Prozent pro Jahr für eine Laufzeit bis zum 31. März 2022 versprochen. Die Auszahlung der Zinsen erfolgt allerdings nicht jährlich, sondern erst mit Rückzahlung. Verwendet wird das Geld für eine Projektentwicklung in Nürnberg. Mit weiteren 42,5 Millionen Euro Bankkredit sollen ein Büro- und Verwaltungsgebäude, ein Hotel, ein Boardinghouse und ein Parkhaus entstehen. Der Emittent und Schuldner ist eine frisch gegründete GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital. Von dort sollen Nachrangdarlehen an ebenfalls weitgehend frische Projektgesellschaften ausgereicht werden. Viel Erfahrungen im Immobilienbereich hat die te management-Gruppe, zu der die Hansapark Finance gehört, allerdings nicht. Im Prospekt räumt Keller ein: „Die te management Gruppe als Projektentwicklerin der Immobilien verfügt nur über geringe Erfahrungen im Immobiliensektor.“

Mit diesen zum Teil nicht lesefreundlichen Unterlagen sollen 15 Millionen Euro gesammelt werden.
Quelle: Deckblätter der Anlegerbroschüre und des Wertpapierprospektes

Mittelverwendung. Wer am Ende kapitalmäßig die Risiken tragen soll, zeigt nicht nur das magere Stammkapital von 25.000 Euro bei der neu gegründeten Schuldnerin. Sogar bisher vorfinanzierte Projektentwicklungskosten sollen mit dem Anlegerkapital zurückbezahlt werden: „[...] sowie für die Ablösung der bisherigen Finanzierung der zum Datum des Prospekts bereits entstandenen Projektentwicklungskosten verwenden. Hierzu gehören auch die Rückführung von Nachrangdarlehen, die an die te Hansapark GmbH ausgereicht wurden sowie die Begleichung der damit in Verbindung stehenden Emissions- und Vertriebskosten.“ Umgekehrt kassiert Keller allerdings den Großteil der Chancen. Bei einem anfänglichen Kapitaleinsatz von 55,8 Millionen Euro auf Ebene der Projektgesellschaften (13,3 Millionen Euro Nettoerlös aus den Schuldverschreibungen plus 42,5 Millionen Euro Bankkredit) will Keller einen Verkaufserlös von 69 Millionen Euro erzielen. Nach Abzug von Zinsen für Anleger und Bank sowie weiterer Kosten ergibt das einen schönen Gewinn.

Fehlende Prospektinformationen. Ob den Wertpapierprospekt die deutsche Finanzaufsicht BaFin genehmigt hätte, ist schwer zu beurteilen. Fakt ist, dass an manchen Stellen die Informationen sehr dünn ausfallen. Zum Beispiel ist der Name des Grundstücksverkäufers nicht zu finden. Keller hat ihn auch auf Nachfrage nicht benannt. Ebenfalls nicht ausreichend für eine Beurteilung sind die Angaben zu einem Mietvertrag für das Büro- und Verwaltungsgebäude. Es soll ein namhafter Küchenhersteller aus Nürnberg sein. Details zur gemieteten Fläche und den Mietpreisen fehlen ebenso wie die vollständige Firmenbezeichnung des Mieters. Auch ein ganz wichtiger Contracting-Vertrag mit der Naturstrom AG wird nicht näher ausgeführt. Oder ganz elementar wird zwar in der Anlegerbroschüre damit geworben, dass es sich um kein Blind-Pool-Konzept handle, während im Prospekt nicht steht, wie viel Geld über Nachrangdarlehen an welche Projektgesellschaft fließen soll.

Risiken. Neben der neu gegründeten Emittenten-GmbH ohne nennenswertes Stammkapital sollten Anleger unbedingt die speziellen Risiken aus der Weitergabe der Anlegergelder über Nachrangdarlehen an Projektgesellschaften bedenken. Damit sind sie indirekt entmachtet, obwohl „im Hinblick auf die Emittentin diverse Interessenskonflikte“ bestehen. Ehrlicher weise ist im Prospekt deshalb beschrieben: „Es existieren bei der Emittentin keine Maßnahmen zur Verhinderung des Missbrauchs der Kontrolle durch die te management GmbH.“ Beachtenswert ist außerdem die Information, dass es keinen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag gibt. Im Zweifel stehen Anleger mit dem unbedeutenden Stammkapital und den nachrangig weitergegebenen Geldern ganz schnell im Regen. Für das innovative Heiz- und Kühlsystem über einen Eisspeicher gibt es keine Ersatzlösung, obwohl dafür laut Prospekt noch nicht einmal die Baugenehmigung beantragt wurde. Beachtenswert sind auch die Regelungen zu Beschlussfassungen auf Gläubigerversammlungen. Durch Mehrheitsbeschluss können beispielsweise Veränderungen bei der Fälligkeit, eine Verringerung oder ein Ausschluss von Zinsen oder sogar eine Verringerung der Hauptforderung beschlossen werden.

Vertrieb. Um die Schuldverschreibungen verkaufen zu dürfen, muss ein Vermittler eine entsprechende Zulassung vorweisen. Das sind in erster Linie die UDI GmbH und die Skapa Invest GmbH, die beide als vertraglich gebundene Vermittler die Aufträge über die Effecta GmbH aus Florstadt abwickeln. UDI und Skapa gehören zur te management-Gruppe von Stefan Keller. Chef der Effecta GmbH ist Tobias Hirsch, der früher Leitungsaufgaben bei der Xolaris Service KVG, der Vecta GmbH (zwischenzeitlich liquidiert), der ThomasLloyd Private Wealth AG und der ProIndex GmbH (heute European Financial Advisors Service GmbH) wahrnahm. Kritisch aufgefallen ist die Effecta bereits im Zusammenhang mit der Deutschen Mikroinvest und NeuroProof.

Forum. Es haben sich schon eine Reihe von UDI-Anlegern bei Investmentcheck gemeldet, um sich untereinander austauschen zu können. Deshalb gibt es nun ein geschlossenes Forum unter investmentcheck.community. Dort können sich Anleger kostenlos eintragen.

Loipfinger’s Meinung. Wenn Stefan Keller ehrlich mit den Anlegern umgehen würde, dann hätte er keine Schuldverschreibung ausgegeben, sondern einen Projektentwicklungsfonds aufgelegt. Mit der Schuldverschreibung können Investoren im günstigsten Fall ihr Geld inklusive Zinsen zurück erhalten. Bei einem Fonds würden sie allerdings auch von einem Mehrertrag profitieren. Doch den will Keller kassieren, obwohl er für die weitere Realisierung keine nennenswerten finanziellen Mittel zur Verfügung stellt.
Dass Keller nicht mehr auf Presseanfragen von Investmentcheck antwortet, ist ebenfalls ein klares Warnsignal. Neben den Fragen zum aktuellen Angebot wollte er beispielsweise nicht mitteilen, wie viele Anleger nun seine Kaufangebote bei den Solar Sprint Festzinsangeboten angenommen haben. Er erläuterte auch nicht, wann er seine Anleger über den neuen Investor bei den MEP-Werken informierte und welche Informationen den Investoren zur Bonitätseinschätzung der Darlehensnehmer vorliegen. Ganz spannend zu wissen wäre, ob bei dem Angebot Solar Sprint Festzins III Anleger auch noch 2016 beigetreten sind. Solche Anleger müsste er höchstwahrscheinlich vollständig entschädigen.

Bisherige UDI-Berichterstattung (chronologisch):
- UDI-Anleger verlieren Geld (6. Mai 2019)
- UDI bittet Anleger um Geduld (21. März 2019)
- Einzelfälle oder UDI-typisch? (28. Februar 2019)
- Da läuft einiges aus dem Ruder (23. Januar 2019)
- Problemhäufung bei UDI (19. November 2018)

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