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Marktanalyse Publikums-AIF 2019
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BaFin-regulierter Nonsens

Wohnpark Elbaue ist eine ordnungspolitische Bankrotterklärung

30.07.2019 • Anbieter geschlossener Publikums-AIF (Alternative Investmentfonds) wollen nicht mehr zum grauen Kapitalmarkt gezählt werden. Schließlich soll die Prüfung der Finanzaufsicht zur Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft hart sein. Die Anbieter sehen sich als BaFin-reguliert. In der Praxis ist das allerdings kein Qualitätsmerkmal. Der Wohnpark Elbaue beweist sehr gut, welche anlegerunfreundlichen Konstrukte mit BaFin-Segen möglich sind. Zum Beispiel steht dem Zeichnungskapital von 15 Millionen Euro nur ein Immobilienwert von 8,7 Millionen Euro gegenüber. Und die Verwaltung dieser heißen Luft produziert eine Gesamtkostenquote von 6,6 Prozent des Nettoinventarwertes. Völlig indiskutabel und damit alles andere als ein vielversprechendes Produkt.

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Vorgeschichte. Die Investmentgesellschaft Wohnpark Elbaue GmbH & Co. Immobilienfonds KG besteht seit 1997. Ein Jahr später kaufte die Gesellschaft 86 Wohnungen in Cossebaude, einem Bezirk von Dresden. Verkäufer war die SVVG GmbH, die 2002 insolvent wurde. Die Gründungsgesellschafter und die Mitglieder der Fondsgeschäftsführung waren an der SVVG beteiligt. Zum ursprünglichen Kaufpreis von 11,76 Millionen Euro kamen weitere Zukäufe über 186.000 Euro hinzu. Diesen knapp zwölf Millionen Euro steht heute allerdings nur ein Verkehrswert von 8,7 Millionen Euro gegenüber (Gutachten vom 25. Januar 2017). Zuzüglich weiterer Kosten kauft ein Anleger also viel heiße Luft.

In der Frankfurter Marie-Curie-Straße 24-28 ist Verbraucherschutz offenbar noch kein Thema.
Bild: Stefan Loipfinger

Kündigungen. Warum für diesen Fonds weiter Anlegergelder gesucht werden, hängt auch mit den erheblichen Kündigungen zusammen. Per Ende 2016 waren von 13,8 Millionen Euro beigetretenem Kommanditkapital knapp fünf Millionen Euro gekündigt. Investoren mit einer weiteren halbe Million Euro haben schon für einen späteren Zeitpunkt ihr Ausscheiden beantragt. Klar, wenn in den knapp 20 Jahren noch nie Erträge ausgeschüttet wurden.

Kosten. Der selbst verwaltete Immobilienfonds belastet seine Anleger mit einer unglaublich hohen Gesamtkostenkostenquote von derzeit 6,6 Prozent des Nettoinventarwertes. Üblich sind hier rund ein Prozent, selten mehr als zwei Prozent. Bei diesen laufenden Ausgaben sind die einmaligen Kosten wie Ausgabeaufschlag, Transaktionsgebühren sowie sonstige Investitionskosten nicht mitgerechnet. Wie hoch der aktuelle Nettoinventarwert als Bemessungsgrundlage für die Gesamtkostenquote ist, hat Angelo Giunta als Geschäftsführer auf Anfrage nicht mitgeteilt. Geschwiegen hat er auch zu der Frage, warum ein solcher nicht auf der Homepage veröffentlicht wird. Giunta ist auch geschäftsführender Gesellschafter der mit der Kapitaleinwerbung beauftragten SITUL Versicherungsagentur.

Formalitäten. Die im Kapitalanlagegesetzbuch definierte Transparenz ist für den Geschäftsführer des Wohnpark Elbaue offenbar keine Messlatte. Bis Ende Juli wurde trotz der grundsätzlichen Frist von sechs Monaten noch kein Jahresabschluss für 2018 veröffentlicht. Der Abschluss 2017 ist im Bundesanzeiger nicht veröffentlicht, sondern nur hinterlegt. Und das passierte erst am 24. Januar 2019. Eine Gewinn- und Verlustrechnung, ein Lagebericht, eine Kapitalflussrechnung und ein Wirtschaftsprüfertestat fehlen in dieser hinterlegten Version. Zweifelhaft ist auch, warum für den eineinhalb Jahre alten Verkaufsprospekt noch kein Nachtrag erstellt wurde. Der vorherige Verkaufsprospekt aus 2005 wurde ebenfalls nur mit Nachträgen in 2007 und 2014 unzureichend aktualisiert.

Prognose. Trotz fehlender Ausschüttungen und einem seit dem Einkauf 1998 gefallenen Immobilienwert rechnet der Anbieter für die zehn Jahre von 2007 bis 2016 eine jährliche Rendite zwischen 3,3 und 4,4 Prozent vor. Wie das berechnet wurde, hat Giunta auf Nachfrage nicht erklärt. Der Verkaufsprospekt hilft in dieser Sache auch für einen erfahrenen Prospektleser nicht weiter. Deshalb sollten Interessierte eine Aussage aus dem Verkaufsprospekt sehr genau lesen: „Die angegebene Wertentwicklung entspricht nicht der Verzinsung des anfänglich investierten Kapitals.“ Okay, aber was hat ein Anleger denn nun seit 1998 verdient? Auch das wollte Giunta auf Nachfrage nicht sagen.

Loipfinger’s Meinung. Wenn in fast 20 Jahren der Wert von Wohnimmobilien in Dresden-Cossebaude deutlich gefallen ist, dann spricht das weder für den Standort, noch für den marktgerechten Einkauf von einem verflochtenen Unternehmen. 15 Millionen Kommanditkapital für Immobilien im Wert von 8,7 Millionen Euro sind ebenso indiskutabel wie 6,6 Prozent jährliche Kosten. Was ist denn eine BaFin-Registrierung wert, wenn so eine Anlegerabzocke zugelassen wird? Nicht einmal die üblichen Formalitäten von Publikums-AIF scheinen zu interessieren. Dieser Fonds ist eine ordnungspolitische Bankrotterklärung.

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