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Die zweite Schlappe

Zweites Funding von Exporo ist insolvent

19.11.2019 • Marktbeobachter haben die ersten Pleiten von Exporo-Immobilienfundings bereits im Frühjahr erwartet. Doch damals kam es nicht dazu. Irgendwie konnten die Schlappen abgewendet werden. Doch jetzt hat es den Marktführer doch erwischt. Letzte Woche traf es mit der DEMA Deutsche Mikroapartment AG ein Funding mit 1,7 Millionen Euro aus 2018. Aktuell kam nun mit dem Insolvenzantrag der Sciolla & Beilborn Projektportfolio I GmbH eine Schwarmfinanzierung über 2,2 Millionen Euro hinzu.

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Konzept. Für beide Fundings war die Exporo Forderungshändler GmbH als Anbieterin aufgetreten. Es handelte sich um Darlehen der MHB-Bank AG, die anteilig als sonstige Anlage gemäß Vermögensanalgengesetz konzipiert waren. Finanziert wurden jeweils Immobilienprojekte in Marburg im Gesamtvolumen von 9,8 beziehungsweise 13,7 Millionen Euro. Das heißt im Klartext, dass gemäß den ursprünglichen Verkaufsunterlagen vor den Anlegern jeweils erstrangige Bankdarlehen über 7,1 beziehungsweise 10,5 Millionen Euro stehen.

Jetzt wird sich zeigen, was die Exporo-Sicherheiten in der Praxis wert sind.
Quelle: Auszüge aus der Broschüre zum Portfolio Marburg II vom 5. Dezember 2018

Sicherheiten. Bei beiden Fundings hat Exporo den Anlegern Sicherheiten in Form von Grundschulden und einem abstrakten Schuldanerkenntnis der beiden Gesellschafter versprochen. Abgewickelt werden diese über die Elbtreuhand als Treuhänder. Investmentcheck wollte von Exporo wissen, wie hoch die erstrangigen und nachrangigen Grundschulden beim ersten Funding waren und wie diese im Verhältnis zu den Objektwerten einzuschätzen sind: „Zu den einzelnen Objekten wurden unterschiedliche Erstrangige Grundschulden mit finanzierenden Kreditinstituten vereinbart. Belastbare Aussagen zu den Werten der einzelnen Objekte können zum jetzigen Zeitpunkt nicht getroffen werden. Inwiefern die vom Sicherheitentreuhänder gehaltenen Sicherheiten Handlungsoptionen bieten, wird derzeit durch den Sicherheitentreuhänder geprüft.“ Ähnlich unpräzise fiel die Antwort auf die Frage aus, was die abstrakten Schuldanerkenntnisse wert sein könnten: „Inwiefern die vom Treuhänder zu Gunsten der Anleger gehaltenen Sicherheiten Handlungsoptionen bieten, werden derzeit durch den Sicherheitentreuhänder geprüft, um die bestmögliche Vertretung der Interessen der Anleger zu ermöglichen.“

Hintergründe. Spannend zu wissen wäre natürlich, was die Ursachen für die Pleiten bei diesen erst 2018 durchgeführten Fundings sind. Aber auch Exporo scheint von der Entwicklung überrascht zu sein und konnte auf Anfrage zur Insolvenz der DEMA Deutsche Mikroapartment AG nichts Konkretes mitteilen: „Zu den genauen Ursachen, weshalb kürzlich der Insolvenzantrag gestellt werden musste, können wir zum aktuellen Zeitpunkt keine belastbare Aussagen treffen. Zur Abstimmung des weiteren Vorgehens treten mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter in Kontakt. Sobald uns neue, belastbare Informationen vorliegen, werden wir die betroffenen Anleger umgehend in Kenntnis setzen.“ Auf die Frage, ob es kein laufendes Reporting gab, aus dem Exporo schon im Vorfeld von den Problemen wissen konnte, antwortete Exporo nur: „Herr Bonn hat uns im Mai 2019 über seine Bestellung als Vorstand der DEMA Deutsche Mikroapartment AG informiert. Zudem setzte er uns darüber in Kenntnis dass er die Finanzlage der Gruppe analysieren werde. Hierzu standen wir mit Herrn Bonn in unterschiedlichen zeitlichen Abständen im Austausch.“

Kommunikationsdefizite. Wie schwach die Kommunikation zwischen Exporo und dem Darlehensnehmer DEMA war, zeigt die Frage nach der Umfirmierung. Denn die im Sommer 2018 in den Unterlagen beim Portfolio Marburg angegebene Emittentin war noch die Scolia Investment GmbH & Co. KG. Im Frühjahr und Sommer dieses Jahres kam es allerdings zu einem Rechtsformwechsel und dem Austausch der Verantwortlichen. Ob Exporo dem zugestimmt habe und inwiefern die die Bonität des Darlehensnehmers davon betroffen sei erklärte die Crowdfundingplattform auf Nachfrage: „Herr Bonn hat uns im Mai 2019 über die Umfirmierung und Umwandlung der Gesellschaft informiert. Die Hintergründe sind uns nicht bekannt. Zu einer Umfirmierung oder Umwandlung ist weder gesellschaftsrechtlich noch vertraglich eine Zustimmung unsererseits notwendig.“ Was die Teilgewinnabführungsverträge mit einer Privatperson und der modern finances GmbH eventuell zur Schadensbegrenzung beitragen können, weiß Exporo nicht: „Derzeit können hierzu noch keine belastbaren Aussagen getroffen werden.“

Loipfinger’s Meinung. Zwei Insolvenzen bei Exporo sind angesichts der Vielzahl an Fundings noch kein Beinbruch. Allerdings haben Marktbeobachter erwartet, dass wegen eines angeblich geplanten Börsengangs jede Pleite vermieden wird. Deshalb ist zu befürchten, dass es nicht bei den beiden Insolvenzen bleibt. Auf Nachfrage zu weiteren leistungsgestörten oder leistungsgefährdeten Investments antwortete Exporo nichtssagend und damit doch vielsagend: „Die volatile Natur des Projektentwicklungsgeschäftes kann vereinzelt zur Folge haben, dass finanziell solide Projekte von erfahrenen Projektentwickler durch äußere, unvorhersehbare Einflüsse in Verzögerung geraten.“ Das ist zwar richtig, war aber nicht die Frage. Und deshalb ist es besonders spannend, wie das Exporo-Sicherheiten-System nun in der Praxis funktioniert. Denn nicht bei Sonnenschein stellt man fest, wie dicht eine Regenjacke wirklich ist.

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