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Anleger dürfen sich freuen

Asuco und WealthCap streiten beim H.F.S. Immobilienfonds 10

23.11.2019 • Zweitmarktfonds gelten als Schnäppchenjäger. Doch beim H.F.S. Immobilienfonds 10 bietet die Asuco nun mehr Geld, als bei einem Verkauf der letzten Fondsimmobilie ausgeschüttet werden kann. Asuco-Chef Dietmar Schloz will erreichen, dass die noch notwendige Zustimmung zu dem bereits beurkundeten Deal von den Anlegern verweigert wird. Ein spannender Streit zwischen WealthCap-Chef Rainer Krütten und Dietmar Schloz, bei dem die Anleger des Fonds die Gewinner sind. Wer sein Engagement beenden will, verkauft seine Anteile an die Asuco über dem Liquidationswert. Wer sein Restkapital gut verzinst angelegt wissen will, der stimmt gegen den Verkauf und kassiert weiter die Mieten.

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Vorgeschichte. In den Jahren 2005 bis 2007 hat die zur HypoVereinsbank (heute UniCredit) gehörende H.F.S. Hypo Fondsbeteiligungen (heute WealthCap) den Immobilienfonds 10 platziert. Gesammelt wurden 344 Millionen Euro Anlegerkapital. Mit weiteren 334,3 Millionen Euro Bankdarlehen kauften die Münchner drei Immobilien. Dabei handelte es sich um ein Büro- und Verwaltungszentrum in Frankfurt, ein Einkaufszentrum in Berlin (Das Schloss) und die Bahnhofspassagen Potsdam.

Der H.F.S. Immobilienfonds 10 war ein tolles Investment
Bild: Ein kleiner Auszug aus den Anlegerinformationen

Verlauf bisher. Bei Auflage des Fonds wurden Ausschüttungen zwischen sechs und sieben Prozent in Aussicht gestellt. Aufgrund einer Teilfinanzierung in Schweizer Franken konnten diese ab 2011 nicht mehr plangemäß geleistet werden. Am Zweitmarkt wurden die Fondsanteile für fast die Hälfte des Nominalwertes gehandelt. Heute freuen sich die Anleger, da zwei Objekte bereits sehr erfolgreich verkauft werden konnten. Das Behördenzentrum Frankfurt entwickelte sich sehr positiv und wurde 2018 für 481 Millionen Euro verkauft (Gewinn 185 Millionen Euro). Auch das Einkaufzentrum in Berlin brachte mit 254 Millionen Euro ein stolzes Ergebnis. Bei einer Miete für 2017 von 11,9 Millionen Euro lag der Verkaufspreis für das Einkaufszentrum beim 21,3-fachen der Jahresmiete. Insgesamt bedeutete das gemessen am Eigenkapital ohne Agio Ausschüttungen bis Ende 2018 von rund 180 Prozent.

Potsdam. Im Fonds verblieben ist noch das Büro- und Einkaufszentrum in Potsdam. Dieses hat vor Ort eine perfekte Lage. Der Hauptbahnhof ist in das Objekt integriert, weshalb im Verkaufsprospekt mit einer täglichen Passantenfrequenz von 46.000 Personen geworben wurde. Der Vermietungsstand beträgt aktuell rund 98 Prozent, was einer Jahresmiete von 11,7 Millionen Euro entspricht. Im Juli 2017, als das Fondsmanagement den Verkauf aller Objekte vorstellte, erwartete die Geschäftsführung einen Verkaufserlös von 205 Millionen Euro. Doch während die damaligen Verkaufspreisschätzungen für Frankfurt und Berlin in 2018 deutlich übertroffen wurden, soll Potsdam nun für 168,7 Millionen Euro verkauft werden. Einen plausiblen Grund für die schlechtere Entwicklung nennen die Geschäftsführer Rainer Krütten und Gabriele Volz leider nicht. Inklusive der Restliquidität im Fonds bedeutet das eine Ausschüttung von zusätzlichen 32,7 Prozent.

Abstimmung WealthCap verhandelte den Kauf mit verschiedenen Gesellschaften unter dem Namen BPP Potsdam. Die neu gegründeten Gesellschaften leitet Matthias Wilke. Als Adresse ist die Kanzlei HauckSchuchhardt in Frankfurt eingetragen. Dem bereits notariell beurkundeten Verkauf zu den enttäuschenden 168,7 Millionen Euro müssen nun die Anleger mit einer Mehrheit von 75 Prozent zustimmen.

Asuco. Dietmar Schloz, der bei Auflage des H.F.S. Immobilienfonds 10 noch dortiger Geschäftsführer war, leitet heute die Asuco, einen Anbieter von Zweitmarktfonds. Er hat den Anlegern des H.F.S. Immobilienfonds 10 vor ein paar Tagen ein Kaufangebot zu 34 Prozent unterbreitet, was damit über dem erwarteten Ausschüttungsergebnis bei Vollzug des Immobilienverkaufs liegt. Das klingt verrückt, basiert aber auf der Voraussetzung, dass die Anleger einem Verkauf der Bahnhofspassagen nicht zustimmen: „Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von weniger als dem 15-fachen der Jahresmiete ist u.E. unangemessen niedrig.“ Schloz, der mit seinen Zweitmarktfonds wohl der größte Anleger bei dem H.F.S. Immobilienfonds 10 ist, möchte den Verkauf zum Schleuderpreis stoppen. Seines Erachtens sind bei einem Weiterbetrieb Ausschüttungen von 2,5 Prozent möglich. Bezogen auf den Liquidationserlös entspräche das einer Verzinsung von 7,6 Prozent pro Jahr. WealthCap selbst hat in einer Fortbestandsprognose für den ausschüttungsorientierten Anleger jährlich 2,25 Prozent vorgerechnet.

Beirat. Spannend ist in dem Zusammenhang auch die Position des Anlegerbeirates im H.F.S. Immobilienfonds 10. Dieter Spengler, Christian Gründler und Werner Mangelsdorf haben sich für eine Zustimmung zum Verkauf ausgesprochen, obwohl sie selbst den Anlegern schreiben, dass der Erlös unter dem prospektierten Wert liegt. Dietmar Schloz kritisiert die Anlegervertreter dafür stark. Er würde erwarten, dass sie gegen einen Verkauf der Bahnhofspassagen votieren, da ausstiegswillige Anleger mit einem Verkauf ihrer Fondsanteile an Asuco mehr bekämen als bei einer Fondsauflösung. Damit stellt sich die Frage, ob der Beirat seiner Verantwortung nachkommt, die Interessen der Anleger zu vertreten.

Loipfinger’s Meinung. Die Situation kann eigentlich nur als Win-Win-Lose beschrieben werden. Die Anleger, die für einen Verkauf der Fondsimmobilie sind, können einfach ihre Anteile an Asuco verkaufen und bekommen mehr als bei dem jetzt verhandelten Immobiliendeal. Dafür müssen sie aber bis zum 12. Dezember gegen einen Verkauf der Immobilien stimmen. Investoren, die ihr Geld lieber gut verzinst weiter angelegt wissen wollen, stimmen ebenfalls gegen einen Verkauf der Bahnhofspassagen und behalten ihre Fondsanteile. Bleibt noch WealthCap als Loser, wenn nicht verkauft wird. Sie bekommt keine 1,1 Millionen Euro Verkaufsgebühr.

Hinweis in eigener Sache. Ich bin selbst Anleger bei dem Fonds und habe lange überlegt, ob ich mich öffentlich äußern soll. Aber den jetzigen Verkaufsdeal zu diesem Preis verstehe ich nicht und bin deshalb dagegen. Bei den beiden Verkäufen der Immobilien in Frankfurt und Berlin war ich angesichts der guten Preise dafür.

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