-
Fragen zu den Investitionen:
- Welche Investitionen wurden getätigt bzw. dürfen getätigt werden?
Die Anlagestrategie der Investmentgesellschaft ist es, aus Immobilienentwicklungen sowie deren anschließendem Verkauf einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Die Anlagepolitik der Investmentgesellschaft besteht somit in der Auswahl und dem mittelbaren Ankauf von geeigneten Immobilien mit Entwicklungspotenzial, die zu wohnwirtschaftlichen, gewerblichen und gemischtgenutzten Zwecken nutzbar sind. Die Investmentgesellschaft investiert zu diesem Zweck insbesondere über eine Beteiligung an der PROJECT M 21 Beteiligungs GmbH & Co. KG (Beteiligungsgesellschaft) als deren einzige Kommanditistin, deren Tätigkeit hauptsächlich in dem unmittelbaren und/oder mittelbaren Erwerb, Halten, Verwalten, Entwickeln und Veräußern von bebauten und unbebauten Grundstücken und/oder Beteiligungen im Bereich der Immobilienentwicklung besteht, mittelbar in Immobilien, die zu wohnwirtschaftlichen, gewerblichen, gemischtgenutzten und/oder Zwecken der Immobilienprojektentwicklung nutzbar sind.
-
- Welche Bedingungen an Investitionen gibt es? (z.B. Mindestrendite von Investitionen, Notwendige Drittgutachten vor einer Investition)
• Alle Investitionen erfolgen ausschließlich im Bereich der Immobilienentwicklung;
• Die Investitionen finden in mindestens drei verschiedenen Metropolregionen statt;
• Als Metropolregion in diesem Sinne gelten Regionen mit einer Kernstadt als deren Mittelpunkt mit mehr als 200.000 Einwohnern und einem Einzugsbereich im Umland und/oder weiterer Städte von insgesamt mehr als 500.000 Einwohnern;
• Die Investitionen finden in mindestens zehn verschiedenen Immobilienentwicklungen statt;
• Für alle Immobilienentwicklungen ist vor Ankauf eine detaillierte Due Diligence zu erstellen, die neben generellen Anforderungen auch den prognostizierten Verkaufserlös und die Renditeerwartung beinhaltet;
• Die Aufnahme von Fremdkapital auf allen Gesellschaftsebenen ist untersagt, mit Ausnahme von Gelddarlehen nach ›6.4 Leverage, Belastungen und Derivate‹ (im gesetzlichen Umfang);
• Für jedes Investitionsobjekt ist ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder eines zertifizierten Sachverständigen einzuholen.
=> siehe Kapitel 5 „Beschreibung der Anlageziele, Anlagepolitik und Anlagestrategie“ im Verkaufsprospekt: https://www.project-investment.de/_Resources/Persistent/1bcbe17d8f29f745acbd1c6aaa45a9d2e58e6828/20210511_PROJECT_Metropolen_21_Verkaufsprospekt__Web.pdf
-
- In welcher Höhe wird zur Finanzierung der Investitionen neben dem Anlegerkapital noch weiteres Fremdkapital hinzugezogen?
Kreditaufnahmen sind über alle Gesellschaftsebenen innerhalb der AIF-Beteiligungsstruktur nur zulässig, soweit:
i. es sich um Gelddarlehen im Sinne von 261 Absatz 1 Nummer 8 KAGB handelt oder
ii. der Kreditgeber den Bau von öffentlichen bzw. sozial geförderten Immobilien, insbesondere Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen durch Vergabe von Mitteln, auch in Form von Darlehen, im Rahmen von staatlichen, Bundesland bezogenen und/oder kommunalen Maßnahmen unterstützt oder
iii. der Kreditgeber den Bau von Immobilien, insbesondere Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen, im Rahmen energetischer Förderprogramme staatlicher Förderinstitutionen, insbesondere der KfW Bankengruppe, unterstützt oder
iv. der Kreditgeber den Bau von nachhaltigen Immobilien, insbesondere Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen, anhand von ESG-Kriterien einer staatlichen Einrichtung, eines Bundeslandes und/oder einer kommunalen Förderinstitution durch Vergabe von Mitteln, auch in Form von Darlehen, unterstützt.
Über alle Gesellschaftsebenen innerhalb der AIF-Beteiligungsstruktur dürfen Gelddarlehen im vorgenannten Sinn insgesamt nur bis zur Höhe von 100 Prozent des aggregierten eingebrachten Kapitals und noch nicht eingeforderten zugesagten Kapitals der Gesellschaft, berechnet auf der Grundlage der Beträge, die nach Abzug sämtlicher direkt oder indirekt von den Anlegern getragener Gebühren, Kosten und Aufwendungen für Anlagen zur Verfügung stehen, aufgenommen werden, wenn die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind. Bei der Berechnung der vorgenannten 100 Prozent Grenze sind Gelddarlehen, welche Gesellschaften im Sinne des 261 Absatz 1 Nummer 3 und 4 KAGB aufgenommen haben, entsprechend der Beteiligungshöhe der Gesellschaft zu berücksichtigen.
Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass kurzfristige Verbindlichkeiten im Rahmen des gewöhnlichen Liefer- und Dienstleistungsverkehrs nicht unter das Verbot der Fremdkapitalfinanzierung fallen.
Die Belastung von Vermögensgegenständen, die zu der Gesellschaft gehören, sowie die Abtretung und Belastung von Forderungen aus Rechtsverhältnissen, die sich auf diese Vermögensgegenstände beziehen, sind zulässig, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist und die Verwahrstelle den vorgenannten Maßnahmen zustimmt, weil sie die Bedingungen, unter denen die Maßnahmen erfolgen sollen, für marktüblich erachtet. Zudem dürfen die Belastungen insgesamt 100 Prozent des aggregierten eingebrachten Kapitals und noch nicht eingeforderten zugesagten Kapitals der Gesellschaft, berechnet auf der Grundlage der Beträge, die nach Abzug sämtlicher direkt oder indirekt von den Anlegern getragener Gebühren, Kosten und Aufwendungen für Anlagen zur Verfügung stehen, nicht überschreiten.
Die vorstehenden Grenzen für die Aufnahme von Gelddarlehen und derartige Belastungen gelten nicht während der Dauer des erstmaligen Vertriebs der Gesellschaft, längstens jedoch für einen Zeitraum von 18 Monaten ab Beginn des Vertriebs.
Ebenso dürfen von der Investmentgesellschaft keine Geschäfte, die Derivate zum Gegenstand haben, getätigt werden. Die Beauftragung eines Primebrokers ist nicht zulässig. Die Zulässigkeit von Kreditaufnahmen ist nur in der vorgehend beschriebenen Art möglich. Eine Darstellung der Risiken aus dem Einsatz von Fremdkapital findet sich im Abschnitt 8.2 Wesentliche Risiken unter dem Unterabschnitt ii. Assetrisiken , dort unter Fremdkapitalrisiko auf Ebene der Immobilienentwicklungsgesellschaften. Weitere zu beschreibende Umstände zum Einsatz von Leverage, Angaben zu Art und Herkunft sowie damit verbundene Risiken, die auch aus der Handhabung von Sicherheiten (insbesondere aus der Art und dem Umfang der Sicherheiten sowie der Wiederverwendung von Sicherheiten und Vermögensgegenständen) resultieren, bestehen nicht.
Neben den sich aus den Anlagebedingungen der Investmentgesellschaft ergebenden Beschränkungen hinsichtlich der Anlagepolitik und der Anlagestrategie, bestehen keine weiteren Anlagebeschränkungen.
Die durch die Zusammensetzung der Vermögensgegenstände bedingten Risiken ergeben sich aus Abschnitt ›08 Risikohinweise‹, insbesondere Seite 33 ›Markt- und Wertentwicklungsrisiko bei Immobilieninvestments/Volatilität‹.
=> siehe Kapitel 6.4 „Leverage, Belastungen und Derivate“ im Verkaufsprospekt
-
- Werden Gelder im Rahmen der Investitionen auch an mit Ihnen bzw. dem Emittenten kapitalmäßig und/oder personell verflochtene Unternehmen vergeben? Wenn ja, in welcher Höhe ist dies geplant bzw. zulässig?
Nein.
-
Fragen zur Wirtschaftlichkeit:
- Mit welcher Rendite (berechnet nach dem Internen Zinsfuß) können Anleger vor Steuern bei plangemäßem Verlauf rechnen?
Gesamtmittelrückfluss (Total Return): bis zu 154,4 % im MidCase-Szenario
-
- Welche Rendite ist aus den Investitionen notwendig, um die in Aussicht gestellte Anlegerrendite zu erwirtschaften?
Objektrendite von 11,34 Prozent
-
Sonstige Themen:
- Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?
Die Platzierung erfolgt über den freien Vertrieb. Der AIF ist nach KAGB von der Bafin genehmigt.
-
- Gibt es einen Anlegerbeirat oder ein ähnliches Gremium bzw. wird es ein solches geben? Wer bestimmt die Mitglieder in diesem Gremium? Über welche besonderen Rechte verfügt dieses Gremium?
Zur Beratung der Geschäftsführung kann in der Investmentgesellschaft jederzeit ein Beirat durch Beschluss der Gesellschafterversammlung eingerichtet werden. Der Beirat besteht aus drei Mitgliedern aus dem Kreis der Gesellschafter, die durch die Gesellschafterversammlung bestimmt werden. Der Beirat ist berechtigt, von der Geschäftsführung Auskunft über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten zu verlangen und dieser Empfehlungen zu geben.
=> siehe Kapitel 2.12 „Beirat“ im Verkaufsprospekt
-
- Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot?
- DEXTRO Stabilitätsanalyse, siehe:
https://www.project-investment.de/_Resources/Persistent/46f126404945314cb439ee4786d5f97a4542a131/20210720_PROJECT_Metropolen_21_Dextro_Stabilitaetsanalyse.pdf
- k-mi Prospekt-Check, siehe:
https://www.project-investment.de/_Resources/Persistent/669a9b673803c5eaac77ea61e45d6b1f030e6d33/20210705_k-mi_26-21_Prospektcheck__PROJECT_Metropolen_21__Web.pdf