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„Kein Anzeichen für eine Leistungsstörung“

Fünf weitere Exporo-Fundings mit Problemen

16.01.2020 • Lange Zeit konnte Exporo als Marktführer bei Crowdfinanzierungen verhindern, dass Investoren Geld verlieren. Im November hat es dann gleich zwei Fundings mit 1,7 und 2,2 Millionen Euro Anlegerkapital erwischt ([IC berichtete]). Demnächst könnten allerdings noch weitere Schlappen hinzukommen. Bei mindestens fünf Fundings gibt es erhebliche Leistungsstörungen. Auch wenn Exporo das Ausbleiben fälliger Rückzahlungen nicht als „Anzeichen für eine Leistungsstörung“ sieht, so häufen sich Rückmeldungen von unzufriedenen Anlegern.

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„An der Segenskirche“. Kürzlich beschwerte sich ein Anleger dieses Projektes bei Investmentcheck, weil er von Exporo völlig verspätet und dann auch noch falsch über Probleme informiert wurde. Angeblich sei die Baugenehmigung mit zwölf Monaten Verspätung erteilt worden. Der Anleger war überrascht, weil Exporo beim Funding im Herbst 2018 eine bereits vorhandene Baugenehmigung bewarb. Tatsächlich soll nun ein Wechsel des Generalunternehmers Schuld daran sein, dass die zum 30. Januar 2020 zugesagte Rückzahlung der 880.000 Euro Anlegerkapital nicht aus dem Projekt erfolgen kann. Derzeit wird eine Anschlussfinanzierung gesucht, um die Rückzahlung doch noch pünktlich leisten zu können. Exporo hat versprochen, die Investoren über den Fortschritt dieser Verhandlungen zu informieren.

Im Herbst entstand ein Fast-Monopolist für Immobilien-Crowdinvesting.
Quelle: Auszug aus der Pressemitteilung von Exporo

„Kita Volksdorf“. Das im November 2018 durchgeführte Funding umfasste 2,45 Millionen Euro für ein Wohngebäude und eine Kita im Hamburger Stadtteil Volksdorf. 5,5 Prozent Verzinsung sollten die Schwarmfinanzierer während der rund zweijährigen Laufzeit erhalten. Daraus wird nun nichts, weil Exporo den Anlegern 14 Monate später eröffnete, dass das Geld nie an den Projektentwickler floss. Auf Nachfrage erklärte Exporo, der Grundstückskaufvertrag mit dem Verkäufer ist nicht zustande gekommen. Ein Anleger äußerte sich gegenüber Investmentcheck sehr verstört, weil beim Funding eine Grundschuld am Grundstück als Sicherheit angegeben war. Wie konnte das sein, wenn dem Entwickler das Grundstück nicht gehörte? Sein Geld bekommt er wie alle anderen Investoren zurück. Als Verzinsung bietet Exporo für die nächste Investition einen Cashback-Bonus in Höhe von 2 Prozent des investierten Betrages an.

„Student & Living Greifswald“. Zwischen 15 und 18 Monate sollten Anleger ihr Geld für den Bau von 194 Microapartments und 76 Wohnungen in Greifswald zur Verfügung stellen. Spätestens am 31. Oktober 2019 sollten die 2,5 Millionen Euro Schwarmkapital zurück fließen. Bis heute passierte das aber nicht. Exporo hofft auf eine Rückzahlung in den nächsten Wochen, da der Projektentwickler zur Ablösung der Anlegergelder eine Anschlussfinanzierung abschließen konnte. Über die Hintergründe der nicht pünktlich geleisteten Rückzahlung hat Exporo auf Nachfrage nichts mitgeteilt. Stattdessen verwies die Crowdplattform auf eine Verzinsung des Kapitals bis zum Stichtag der tatsächlichen Rückzahlung.

„Pflegezentrum Aldingen“. Knapp 1,2 Millionen Euro Investorenkapital sammelte Exporo im Herbst 2017 für ein Pflegezentrum am Fuß der Schwäbischen Alb. Ein einfaches Projekt ohne Baurisiko, da nur eine Aufteilung in Wohneigentum mit anschließender einzelner Veräußerung geplant war. Woran die plangemäße Durchführung scheiterte, hat Exporo auf Anfrage nicht mitgeteilt. Die eigentlich für Ende Oktober 2019 geplante Rückzahlung soll nun in den nächsten Wochen erfolgen. Der Projektentwickler habe die letzten Abstimmungen bezüglich einer Anschlussfinanzierung erfolgreich abschließen können und würde das Anlegerkapital auch bis zum Stichtag der tatsächlichen Rückzahlung verzinsen.

„Wohnen am Kirchsteig“. In Berlin-Bohnsdorf plante die Nova Bohnsdorf GmbH & Co. KG die Entwicklung einer Wohnanlage mit 35 Einheiten in Form von Einzel- und Doppelhäusern. Exporo sammelte 1,2 Millionen Euro Anlegerkapital, um das Gesamtprojekt mit einem Volumen von 11,8 Millionen Euro zu ermöglichen. Per 20. Dezember 2019 war die Rückzahlung der mit sechs Prozent verzinsten Nachrangdarlehen zugesagt. Auf Nachfrage teilte Exporo mit: „Die Anleger des Projektes wurden darüber informiert, dass die angekündigte Anschlussfinanzierung wider Erwarten noch nicht abgeschlossen wurde und sich die Rückzahlung aus diesem Grunde noch bis zum 31.01.2020 verzögern werde.“ Auch hier blieb eine Erläuterung zu den Hintergründen aus. Dabei wäre es schon interessant zu erfahren, warum überhaupt eine Anschlussfinanzierung notwendig wurde. Eigentlich sollten die Wohneinheiten im Verlauf des Projektes verkauft werden.

Transparenzverstöße. Von Investmentcheck immer wieder beanstandet zeigt sich auch bei diesen Projekten die traurige Erkenntnis, dass gerade bei Problemen die gesetzlichen Transparenzpflichten zur Veröffentlichung eines Jahresabschlusses spätestens sechs Monate nach Geschäftsjahresende nicht eingehalten werden. Exporo hat zu den Hintergründen für die Verstöße nichts mitgeteilt. Stattdessen schrieb die Pressesprecherin nur: „Zu der Veröffentlichung des Jahresabschlusses ist der Emittent sowohl rechtlich als auch vertraglich verpflichtet. Wir haben den Emittenten ausdrücklich auf seine Transparenzpflichten hingewiesen.“

Kommunikationsdefizite. Aber nicht nur bei den Emittenten sind Beschwerden bezüglich des Kommunikationsverhaltens angebracht. Nach den ersten beiden Darlehensausfällen ([IC berichtete]) fragte Investmentcheck nach weiteren leistungsgestörten oder leistungsgefährdeten Fundings. Nur ausweichend antwortete Exporo: „Sobald wir Kenntnis über eine Insolvenz erlangen, informieren wir die betroffenen Anleger umgehend.“ Na ja, zwischen einer Leistungsstörung und einer Insolvenz sollte eigentlich ein erheblicher Unterschied sein. Doch Exporo sieht das offenbar anders. Auf nochmalige Anfrage schrieb der Crowdfundingmarktführer: „Eine Verzögerung bei der Auszahlung der Darlehen [Anmerkung: gemeint ist die Rückzahlung] ist aus diesem Grund unserer Ansicht nach kein Anzeichen für eine Leistungsstörung des jeweiligen Projektes.“

Loipfinger’s Meinung. Exporo schluckte im Herbst letzten Jahres als Marktführer die Nummer 2. Zusammen mit Zinsland hat die neue Gruppe nach eigenen Aussagen einen Marktanteil von 85 Prozent im Immobilien-Crowdinvesting. Das Verhalten dieses Fast-Monopolisten ist deshalb für die gesamte Branche entscheidend. Rückschritte bei der Transparenzbereitschaft könnten die langfristigen Perspektiven massiv beschädigen. Darauf sollten auch die Zeichner der zur Kaufpreisfinanzierung durchgeführten Kapitalerhöhung achten. Holtzbrink Ventures, Partech, Heartcore Capital und e.ventures sind schließlich keine unbekannten Namen, die vergangenen Herbst für die Erhöhung des Stammkapitals um 29 Prozent eine Menge Geld ausgegeben haben.

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Forum. Da das Leserinteresse an Schwarmfinanzierungen sehr groß ist, gibt es seit dem 25. Januar 2020 nun ein geschlossenes Forum unter investmentcheck.community. Dort können sich Anleger kostenlos eintragen und untereinander Ihre Erfahrungen austauschen.

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