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Massive Interessenskonflikte

Anleger bei MPC Deutschland 10 verlieren Geld

29.10.2020 • Eine zentral von Siemens angedachte Strategie, zukünftig vermehrt ihre MitarbeiterInnen im Homeoffice zu beschäftigen, könnte für die Anleger beim Fonds MPC Deutschland 10 zum Fiasko werden. Der Hamburger Anbieter MPC Capital droht den Investoren mit einer Insolvenz der Fondsgesellschaft, wenn sie nicht noch schnell einem Verkauf vor dem Auslaufen der Fremdfinanzierung zustimmen. Für die Anleger entstünde ein erheblicher Verlust, für MPC eine dicke Chance, da sie mit dem Käufer verbandelt ist.

Vorgeschichte. In 2011 legte MPC Capital den geschlossenen Fonds MPC Deutschland 10 auf. 32 Millionen Euro investierten Anleger zum Kauf eines Immobilienensembles in Erlangen. Drei Büroimmobilien, eine Kantine und ein Parkhaus kaufte der Fonds für 69 Millionen Euro. Die 63.600 Quadratmeter Gesamtfläche mietete Siemens komplett bis Ende 2022. Die damals prognostizierte Fondslaufzeit lag bei zehn Jahren, wobei MPC den Anlegern in dieser Zeit Ausschüttungen inklusive Verkaufserlös von 172 Prozent ihrer Zeichnungssumme in Aussicht stellte. Bis Anfang 2019 lief alles prospektgemäß und die Investoren erhielten knapp die Hälfte ihrer Zeichnungssumme zurück. Seit dem sind weitere Auszahlungen ausgeblieben.

Anleger investierten 2011 in den MPC Deutschland 10 wegen Siemens als Hauptmieter
Quelle: Auszug aus dem Verkaufsflyer von MPC

Verkaufsversuch 1. Ab dem 24. September sind die Anleger des Fonds mit einer Beschlussvorlage konfrontiert worden. Sie sollten bis zum 22. Oktober ihre Zustimmung geben, die 2011 für 69 Millionen Euro erworbenen Objekte nun zum Mindestverkaufspreis von 34 Millionen Euro zu veräußern. Nach Abzug der Bankdarlehen hätte das eine Schlusszahlung von mageren 6,9 Prozent bedeutet. Für die Anleger, die sich bei investmentcheck gemeldet haben, war das ein regelrechter Schock. Sie kritisierten vor allem den massiven Interessenkonflikt, in dem sich MPC befindet. Denn als Makler ist die MPC Real Estate Solutions GmbH beauftragt worden, die trotz der Verluste bei den Anlegern eine Vergütung von 0,95 Prozent des Verkaufspreises erhalten soll. Doch damit nicht genug: Derzeit wird nur noch mit einem potenziellen Käufer verhandelt, bei dem es eine Verbindung zu MPC gibt. Über die genauen Zusammenhänge klärte MPC die Anleger leider nicht auf und eine Nachfrage von Investmentcheck blieb unbeantwortet. Unkonkret war in dem Anschreiben nur von einem „Konsortium unter Beteiligung von MPC“ zu lesen.

Verkaufsversuch 2. Technische Probleme bei E-Mail-Providern von einigen Gesellschaftern sollen mitverantwortlich sein, warum am 28. Oktober nun eine weitere Verkaufsabstimmung initiiert wurde. Außerdem liegt jetzt ein verbessertes Gebot über 38,75 Millionen Euro des Bieters vor, mit dem exklusiv über den Verkauf verhandelt wird. Den Investoren wird deshalb ein gegenüber der ersten Beschlussvorlage höherer Mindestverkaufspreis zur Abstimmung gestellt, aus dem 18,7 Prozent der Zeichnungssumme zurückfließen würden. In Summe wäre das immer noch ein deutlicher Verlust, den sie insgesamt mit ihrer Beteiligung erleiden. Als „Alternative“ stellt MPC jetzt noch deutlicher die Insolvenz der Fondsgesellschaft in den Raum: „Sollte die notwendige Dreiviertelmehrheit nicht dem Verkauf der Fondsimmobilien zustimmen, würde dies nach derzeitigem Kenntnisstand dazu führen, dass das Fremdkapital Ende November nicht zurückgezahlt werden kann. Daher müsste die Fondsgesellschaft voraussichtlich wegen Zahlungsunfähigkeit des dann fälligen Darlehens Insolvenz anmelden.“

Anlegerstimmen. Investmentcheck hat mit mehreren Fondsgesellschaftern gesprochen, die trotz des verbesserten Angebots gegen einen Verkauf stimmen werden. Angeblich gäbe es Angebote von institutionellen Investoren, die über dem Preis des Bieterkonsortiums liegen, mit dem MPC exklusiv verhandelt. Sie finden es skandalös, mit welchem Druck der Verkauf nun kurz vor Fälligkeit der Darlehen durchgezogen werden soll. Für sie ist es außerdem nicht hinnehmbar, dass die Namen der potenziellen Käufer nicht genannt werden. Im aktuellen Schreiben wird nur von einem Private-Equity-Fonds und einem Projektentwickler berichtet, die von der MPC Capital AG beraten werden.

Loipfinger’s Meinung. MPC schreibt in der aktuellen Beschlussvorlage, dass „jetzt der ideale Verkaufszeitpunkt ist“. Das ist schwer nachvollziehbar, wenn wegen der in wenigen Wochen auslaufenden Finanzierung nun kein offener Bieterprozess mehr möglich ist. Siemens zahlt noch gut zwei Jahre lang rund 5,5 Millionen Euro Miete pro Jahr. Gibt man der Bank die Zusage, dass alle Überschüsse in die Tilgung fließen, dann kann sich diese noch erheblich entschulden und dürfte einer Aufschiebung des Verkaufsprozesses nicht im Wege stehen. Ein Austausch des Maklers würde die Glaubwürdigkeit des Prozesses massiv erhöhen. Klar riskieren die Anleger bei einer Ablehnung des Verkaufs die jetzt noch im Raum stehende Schlussausschüttung. Bei 6,9 Prozent wie in der ersten Beschlussvorlage war das noch einfacher als bei den jetzigen 18,7 Prozent. Andererseits ist es schwer vorstellbar, dass eine Bank bei einer noch für über zwei Jahre vollvermieteten Immobilie den Stecker zieht und durch einen damit provozierten Insolvenzantrag den laufenden Mietvertrag und die geordnete Verwertung ohne Zeitdruck gefährdet.

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