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DEGAG Deutsche Grundbesitz bleibt Antworten schuldig

14.01.2021 • Zweistellige Millionenbeträge sammeln nur noch wenige Anbieter von Genussrechten ein. Die DEGAG Deutsche Grundbesitz-Gruppe von Birger Dehne hat dies in den letzten Jahren geschafft. Über 100 Millionen Euro kamen seit Ende 2016 zusammen. Da das Geld der Anleger über Blind-Pools zum Großteil an eigene Projektgesellschaften weitergegeben wird, hat Investmentcheck mal einen Blick in die Bilanzen geworfen. Dabei aufgetauchte Fragen beantwortete Dehne leider nicht.

WI8. Im September 2019 hat die BaFin den Verkaufsprospekt zu den Genussrechten „DEGAG WohnInvest 8“ freigegeben. Immerhin 61 von den bis zu 200 Millionen Euro wurden innerhalb eines Jahres gesammelt. Für mindestens fünf Jahre Laufzeit soll es 6,5 Prozent und bei mindestens zehn Jahren 6,9 Prozent Verzinsung geben. Nach Abzug der Vermittlungsprovisionen von 10,6 Prozent und weiterer Konzeptionsgebühren wird das restliche Geld zur Finanzierung von Immobilienprojekten weitergereicht. Dabei kann es sich sowohl um nicht nachrangige Ausreichungen an Konzernunternehmen oder um nachrangige Mittelvergaben an konzernfremde Projektgesellschaften handeln. Bis zu zwölf Prozent Jahresertrag sollen die Ausreichungen für die Emittentin bringen.

Konzernstruktur der DEGAG-Gruppe
Quelle: Verkaufsprospekt DEGAG WohnInvest 8, Seite 44

Weitere Genussrechte. Seit Ende 2016 hat die DEGAG Kapital GmbH Genussrechts-Beteiligungen der „Serie L“ und "WohnInvest7" an den Markt gebracht. Es wurden insgesamt 62 Millionen Euro durch Anleger gezeichnet. Per Ende 2019 waren davon 57,8 Millionen Euro innerhalb der DEGAG-Gruppe weitergereicht worden. Dafür flossen 2019 Zinsen und ähnliche Erträge in Höhe von 6,4 Millionen Euro. Geschäftsführer Birger Dehne sieht die Vermögenslage als geordnet an, auch wenn die HGB-Bilanz mit einer Summe von 64,3 Millionen Euro einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von 4,2 Millionen Euro ausweist. Ab 2020 sollte dieser abgebaut werden, da er vor allem aufgrund der anfänglich angefallenen Vertriebsprovisionen entstand.

Crowdfunding. Im November 2019 wurde für die DEGAG Premium GmbH ein Crowdfunding für eine „Villa Wenningstedt“ von Exporo durchgeführt. Rund 4,5 Millionen Euro investierten Anleger in Teil-Kreditforderungen. Als Verzinsung sind fünf Prozent vorgesehen. Wie es der DEGAG Premium GmbH als Emittentin 2019 erging, ist angesichts des fehlenden Jahresabschlusses nicht bekannt. Trotz der gesetzlichen Verpflichtung gemäß Vermögensanlagengesetz, einen Jahresabschluss innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende beim Bundesanzeiger zur Veröffentlichung einzureichen, ist dieser nicht abrufbar.

Konzern. Zentrale Gesellschaft innerhalb der Gruppe ist die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG. Laut Verkaufsprospekt der WI8-Genussrechte hat sie über ihre Tochtergesellschaften an 72 Standorten insgesamt 6.136 Wohn- und 57 Gewerbeeinheiten mit einem Marktwert von über 290 Millionen Euro erworben. In der letzten verfügbaren HGB-Bilanz von 2018 hat sie allerdings durch einen Verlust von 7,7 Millionen Euro ihr Eigenkapital aufgezehrt und weist bei einer Bilanzsumme von 113,1 Millionen einen Fehlbetrag von 4,7 Millionen Euro aus. Auch bei einigen Tochtergesellschaften zeigen die Jahresabschlüsse nach Handelsgesetzbuch negative Eigenkapitalwerte. Die DEGAG Fünfte Wohnen GmbH als größte Gesellschaft erlitt 2018 insgesamt ein Minus von 2,8 Millionen Euro, weshalb sich wegen des zusätzlichen Verlustvortrages von 15,1 Millionen Euro ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von 3,8 Millionen Euro ergab. Die Zweite Wohnen hat bei einem Verlust von 2,9 Millionen und einem Verlustvortrag von 11,7 Millionen einen Fehlbetrag von 7,1 Millionen Euro angehäuft. Die Vierte Wohnen verbuchte einen Jahresfehlbetrag von 2,0 Millionen, weshalb durch den Verlustvortrag von 13,6 Millionen ein nicht gedeckter Fehlbetrag von 3,5 Millionen Euro in der 18er Bilanz steht.

Nicht realisierte Gewinne. Im Juli 2020 veröffentlichte die DEGAG-Mutter einen Jahresabschluss für den Gesamtkonzern nach IFRS. Darin werden abweichend zu den Bilanzen nach Handelsgesetzbuch unter anderem die nicht realisierten Bewertungsveränderungen ausgewiesen. Für 2018 sind danach Wertsteigerungen von 30,4 Millionen Euro entstanden, die das Gesamtergebnis des Konzerns in ein Plus von 2,9 Millionen Euro hoben. Auch in den Jahren 2015 bis 2017 verbuchte die DEGAG im Konzernabschluss nicht realisierte Gewinne, die deutlich über das Gesamtergebnis hinaus gingen.

Presseanfrage. Aufgrund der massiven Kapitalströme innerhalb der DEGAG-Gruppe sind die Finanzzahlen besonders Hinterfragens wert. Investmentcheck bat deshalb um eine Leistungsbilanz, aus der die bisherigen Zahlungen an Anleger ersichtlich sind. Birger Dehne sollte auch erklären, warum er die Jahresabschlüsse 2018 für die meisten Wohnen GmbHs noch sehr schnell nach dem Geschäftsjahresende veröffentlichte, die 2019er Bilanzen aber noch nicht im Bundesanzeiger zu finden sind. Leider sind Antworten dazu ebenso ausgeblieben wie auf die Fragen zu den Finanzzahlen selbst.

Loipfinger’s Meinung. Die Finanzzahlen werfen Fragen auf, die Birger Dehne gegenüber investmentcheck nicht beantworten wollte. Das ist besonders ärgerlich, weil die DEGAG mit ihren Blind-Pool-Angeboten das Anlegerkapital überwiegend innerhalb des Konzerns weiter reicht. Hierbei ist besonders viel Vertrauen in die Leistungsfähigkeit und Seriosität des Anbieters notwendig. Eigentlich sollte es deshalb völlig selbstverständlich sein, eine Leistungsbilanz zu erstellen, die die bisherigen Soll- und Ist-Zahlen aus Anlegersicht beschreibt. Leider enthält der im Bundesanzeiger veröffentlichte Konzernabschluss 2018 auch kein Wirtschaftsprüfertestat, das die angeblichen Wertsteigerungen bestätigen würde. Besonders ärgerlich ist schließlich noch, dass der Jahresabschluss 2019 von der DEGAG Premium GmbH noch nicht im Bundesanzeiger abrufbar ist, obwohl hier das Vermögensanlagengesetz eine Einreichung innerhalb von sechs Monaten vorschreibt.

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