Olek’sche Gebührenmaschine

Anleger von Publity-Fonds werden mit einer Nullverzinsung abgespeist

Im Februar 2014 hat die Finanzaufsicht BaFin den ersten geschlossenen Publikums-AIF überhaupt genehmigt. Es war der Publity Performance Fonds 7, der als aufsichtsüberwachter Alternativer Investmentfonds das Ende des grauen Kapitalmarkts einläuten sollte. Aktuell ist nun geplant, die letzten Objekte zu verkaufen. Für die Anleger wird sich voraussichtlich ein Nullsummenspiel ergeben. Verdient hat nur Einer: der Anbieter Publity. Thomas Olek hat den Anlegern mal wieder viel mehr versprochen als er tatsächlich lieferte. Und das in einer Marktphase, in der man eigentlich nichts falsch machen konnte. Schuld sind vor allem die völlig überzogenen Gebühren.

Geplante Ertragsasymmetrie. Christoph Blacha, Frederik Mehlitz, Thomas Olek und Stanley Bronisz unterzeichneten das vollmundige Vorwort im Verkaufsprospekt: „Grundlegende Merkmale des publity Performance Fonds Nr. 7 sind Sicherheit, Transparenz, Werterhalt, Renditestärke, kurze Laufzeit und Inflationsschutz.“ Dabei konnte schon bei Prospektauflage ein neutraler Analyst schnell erkennen, wo die Reise beim Publity Performance 7 hin gehen wird. Ein „ausgezeichnet“, wie es beispielsweise Philip Nerb in einer Analyse ermittelte, widersprach diametral einer Einschätzung der Stiftung Warentest. Deren Magazin Finanztest schrieb, dass der Debütant riskant sei und kräftig zulange. Sie setzten den Fonds auf die Warnliste. In dem Buch „Achtung, Anlegerfallen!“ von Stefan Loipfinger ist die Kostenwirkung beziffert. Um dem Anleger den versprochenen Ertrag in Höhe von sieben Prozent bezahlen zu können, müssten mit den Immobilieninvestitionen über 30 Prozent pro Jahr verdient werden: „Ein von der BaFin als befähigt und qualifiziert eingestufter Anbieter hat ein Produkt aufgelegt, bei dem drei Viertel der prognostizierten Rendite für Gebühren, Kosten und anderes verbraten werden“, heißt es darin auf Seite 171. In absoluten Zahlen ausgedrückt wollte Publity bis Ende 2019 vor allen Kosten und Aufwendungen 142 Millionen Euro mit den Immobilieninvestments verdienen, wovon nach Abzug aller Ausgaben prognosegemäß 46 Millionen Euro bei den Anlegern ankommen hätten sollen.

Publity Performance Fonds 7 hatte von Anfang an nur geringe Ertragschancen
Von den geplanten Erträgen beim Publity Performance Fonds 7 war von Anfang an ein Großteil für die Anleger verloren
Quelle: Berechnungen investmentcheck.de

Trauriges Ist. Noch im Dezember 2019 teilte Thomas Olek den Anlegern mit, dass der mit einer Laufzeit bis Ende 2019 angelegte Fonds seine restlichen Immobilien im ersten Halbjahr 2020 veräußern würde. Doch daraus wurde nichts. Aktuell befinden sich noch zwei Objekte im Bestand, für die Transaktionsgespräche laufen: „Die Performance aus diesen beiden Immobilien beziffern wir mit ca. 43 %.“ Von einer Performance in diesem Zusammenhang zu sprechen, ist angesichts des Gesamtergebnisses schon dreist. Denn aus Anlegersicht hinzukommen nur bereits erhaltene Ausschüttungen von 61 Prozent, so dass der geplante Gesamtrückfluss mit 104 Prozent nicht einmal die Einzahlung inklusive Agio von 105 Prozent ausmacht. Angesichts der allgemeinen Immobilienmarktentwicklung, die seit Jahren extrem positiv verlief, ist dies ein sehr unbefriedigendes Ergebnis. Nicht nur die versprochenen Wertgewinne aus einem günstigen Einkauf sind ausgeblieben. Gebühren schmälerten auch die Mieterträge stark. Zum Beispiel 2019 verbuchte der Fonds „Erträge aus Sachwerten“ in Höhe von 3,4 Millionen Euro. Diese wurden allerdings durch Bewirtschaftungskosten von 1,2 Millionen Euro, einer Verwaltungsvergütung von 1,0 Millionen Euro und weiterer Aufwendungen auf einen ordentlichen Nettoertrag von 738.000 Euro geschmälert.

Fonds 6. Das Ergebnis des Publity Performance 7 ist fast identisch mit den Erwartungen für das Vorgängerprodukt Nummer 6. Dort haben Anleger bisher 60 Prozent Ausschüttung erhalten. Für dieses Jahr kündigt Publity weitere 43 Prozent aus dem Abverkauf der Restbestände an. Statt 148 Prozent geplanter Gesamtausschüttung bezogen auf die Zeichnungssumme ohne Agio wären das magere 103 Prozent im Ist. Ein Anleger, der das Agio von fünf Prozent voll bezahlte, landet also leicht im Minus. Ganz anders die Publity-Gruppe, die trotz der ausbleibenden Erfolge erhebliche Gebühren in Rechnung stellte. Und vor allem Thomas Olek, der durch den sehr fragwürdigen Verkauf einiger Fondsobjekte zusätzlich verdiente.

Eingeschränkte WP-Testate. Auch die Rolle der Finanzaufsicht BaFin und der Verwahrstelle Caceis ist bei diesen zweifelhaften Vorgängen zu hinterfragen, da der Wirtschaftsprüfer seine Testate für einige Jahresabschlüsse einschränkte. Er beanstandete, dass Publity trotz klarer Vorgaben die Transaktionspreise nicht in den Jahresabschlüssen offenlegte: „Entgegen § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 i) und j) KARBV wurden im Anhang der jeweilige Kaufpreis und die jeweiligen Anschaffungsnebenkosten der zum Investmentvermögen gehörenden Immobilien nicht objektbezogen aufgenommen.“ Bei dem berühmt berüchtigten ersten Publikums-AIF aller Zeiten galt dies beispielsweise für die Jahre 2015 bis 2017.

Loipfinger’s Meinung. An Thomas Olek wird diese Kritik vermutlich abperlen wie Wasser auf einer Lotusblume. Trotz Millionensummen bei den Gebühren denkt er in anderen Dimensionen, wenn es um seine fragwürdigen Aktiengeschäfte geht. Nach dem Publity Performance 8 hat er keinen neuen Fonds mehr aufgelegt und stattdessen Aktien gegen Tippgeberprovisionen verscherbeln lassen. Investmentcheck vorliegende Mails beziffern diese Provisionen auf bis zu 23 Prozent. Dazu befragt hat eine Presseagentur mitgeteilt, dass man sich nicht äußern möchte. Nur zu einer BaFin-Warnung wegen einem hinreichend begründeten Verdacht für Werbeverstöße gab es ein Statement. Sie hätten mit der Empfehlung für Token und Aktien von PREOS nichts zu tun und hätten für diese aufsichtsrechtlich kritisierte Werbung auf aktiencheck.de auch nichts bezahlt.
Übrigens: Investmentcheck hat trotz der zufälligen Namensähnlichkeit nichts mit aktiencheck zu tun. Regelmäßige Leser wissen das, da es bei Investmentcheck keine fragwürdige Werbung gibt und Geschäfte der Publity/Preos/Gore-Gruppe schon mehrfach kritisiert wurden.

Anlegerforum. Im Forum unter investmentcheck.community gibt es nun auch Diskussionsmöglichkeiten zu Publity. Aufgrund mehrerer Anfragen wurde eine entsprechende Erweiterung der Themen vorgenommen.

Bisherige Berichterstattung. Zur Publity-Gruppe gab es in den letzten Jahren schon mehrere Berichte auf Investmentcheck.de:
=> Leipziger Luftnummern: Fragwürdige Sachkapitalerhöhungen rund um die Publity-Gruppe, 28. Oktober 2020
=> Unmoralischer Veteran: Zweifelhafte vorbörsliche Aktienplatzierung bei PREOS Real Estate AG, 4. Dezember 2018
=> Lifting für die Braut: Machen Publity und MunIC gemeinsame Sache auf Kosten der Investoren?, 2. August 2018
=> Worthülsten ohne Inhalt: Publity nennt keine konkreten Zahlen, 27. Oktober 2017

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