PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH. Die Gesellschaft entstand 2021 durch Verschmelzung der früheren Gesellschaften PROJECT Immobilien Wohnen AG, PROJECT Immobilien Gewerbe AG sowie PROJECT Real Estate Assets GmbH auf die PROJECT Immobilien Hamburg GmbH (später umbenannt in PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH). Diese Firma bündelt alle Marketing-, Vertriebs- sowie Kundenbetreuungsaktivitäten der PROJECT Immobiliengruppe. Ihre Erlöse erwirtschaftete sie aus Honoraren der Verkaufsabwicklung und Marketing sowie für grafische Leistungen und Vertriebsprovisionen. Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der PROJECT Real Estate AG und wird in deren Konzernabschluss konsolidiert. Die Zahl der Beschäftigten hat sich von 206 in 2020 auf 126 in 2021 reduziert. Aufgrund eines Jahresüberschusses in Höhe von 1,5 Millionen Euro konnte der Verlustvortrag auf 625 Tausend Euro reduziert werden. Mit der Verschmelzung verschiedener Unternehmen seien laut Geschäftsführung bereits 2021 angestrebte Effizienzvorteile sichtbar gewesen und die Grundlagen für ein erfolgreiches 2022 gelegt worden. Ungewöhnlich war nur, warum der nach uneingeschränkter Testierung im Juli 2022 festgestellte Jahresabschluss erst verspätet im Mai 2023 veröffentlicht wurde.
PROJECT Immobilien Management GmbH. Im Zuge der Transformation der Unternehmensstrukturen in 2021 ist die PM PROJECT Management GmbH & Co KG an die ehemalige PROJECT PM Komplementär GmbH angewachsen, die zur PROJECT Immobilien Management GmbH umfirmierte. Die Aufgaben in der Gruppe sind die Generalplanung und die der Funktion der Generalunternehmerin in der Bauausführung. Die Eigenkapitaldecke war Ende 2021 mit 290 Tausend Euro bei einer Bilanzsumme in Höhe von 108,2 Millionen Euro sehr dünn. Bei Umsätzen von 122,7 Millionen Euro ergab sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 170 Tausend Euro. Mit diesem schon fast auffällig ausgeglichenem Ergebnis war die Geschäftsführung nicht zufrieden. Man habe die angestrebten Wachstums- und Ertragsziele verfehlt, wollte aber für 2022 einen Umsatzzuwachs und ein positives Jahresergebnis im siebenstelligen Bereich erzielen.
Konzernbilanz. Erstmals für 2021 wurde auf Ebene der PROJECT Real Estate AG ein Konzernabschluss aufgestellt. Die Ertragslage bezeichneten die Vorstände als „durchwachsen“. Der Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) war mit 2,3 Millionen Euro leicht positiv, nachdem im noch guten Immobilienjahr 2020 ein Verlust von 5,6 Millionen Euro entstand. Die Gruppe habe die angestrebten Wachstums- und Ertragsziele im operativen Geschäft verfehlt. 2022 sollte ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt werden. Im Hinblick auf die Bedeutung der beiden zur Regelinsolvenz angemeldeten Gesellschaft auf den Gesamtkonzern ist von einem wesentlichen Einfluss auszugehen. Bei Umsatzerlösen 2021 von 164,8 Millionen Euro des Gesamtkonzerns hat die PROJECT Immobilien Management GmbH immerhin 122 Millionen Euro und die PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH weitere 23,2 Millionen Euro beigesteuert. Das erklärt sich durch die Abrechnung der Bauleistungen als Generalunternehmer
auf Rechnung der PROJECT Immobilien Management GmbH sowie der gesamten Vertriebsleistungen über die PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH.
Metropolen 22. Bei diesem Publikums-AIF fungiert die PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft. Mit einer Laufzeit bis Mitte 2032 sollten Immobilienentwicklungen durchgeführt werden. Gesucht wurden 50 Millionen Euro von AnlegerInnen, die sich ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen konnten. Das Basisinformationsblatt (Stand 9. Mai 2023) zeigt sehr gut, wie extrem teuer dieser Fonds ist. So sollte im mittleren Szenario je nach Anteilsklasse eine sehr magere jährliche Durchschnittsrendite zwischen 2,3 und 2,8 Prozent übrigbleiben. Mit jährlichen Kosten zwischen 4,3 und 4,6 Prozent lagen diese deutlich über dem prognostizierten Ertrag für die AnlegerInnen, was angesichts der Risiken völlig unangemessen ist. Die Platzierung wurde aufgrund der beiden Insolvenzanträge mit sofortiger Wirkung eingestellt. Wie stark die beiden bereits angebundenen Beteiligungsobjekte in der Wendenschlossstraße in Berlin Treptow-Köpenick (Planvolumen 185 Millionen Euro) und in der Deutenbacher Straße in Stein bei Nürnberg (Planvolumen 69,4 Millionen Euro) von den Insolvenzanträgen belastet werden, ist derzeit unklar.
Loipfinger’s Meinung. Für zwei zentrale Unternehmen der PROJECT-Gruppe wurden Insolvenzanträge gestellt. Mit Bekanntgabe der Anträge hat die Gruppe keine weitergehenden Informationen zur Verfügung gestellt. Dieses Verhalten ist entweder unprofessionell oder noch zu befürchtenden schlimmeren Problemen geschuldet. Skeptisch stimmt auch, dass in den Jahren extrem guter Immobilienmarktentwicklungen offenbar keine adäquaten Gewinne erzielt wurden, die nun in schwierigeren Zeiten ausreichend Puffer bieten würden. Der nun in der Platzierung beendete Publikums-AIF PROJECT Metropolen 22 ist ohnehin ein sehr kostenintensives Produkt gewesen, das angesichts der gestiegenen risikolosen Zinsen keinen ausreichenden Risikoaufschlag bot.
Service. Wenn Sie über die PROJECT-Gruppe mit anderen AnlegerInnen diskutieren wollen, dann können Sie sich gerne im Forum Investmentcheck.Community eintragen. Die Registrierung ist kostenlos und kann Ihnen weitere Erkenntnisse für Ihre Anlageentscheidungen liefern. Sofern Sie regelmäßig an Informationen von Investmentcheck interessiert sind, können Sie sich hier für den kostenlosen Newsletter anmelden. Sie erhalten dann wöchentlich eine entsprechende Mail.