„Exporo ist Deutschlands führende Plattform für digitale Investments in Immobilien und erneuerbare Energien.“ Über 1,1 Milliarden Euro sammelte die Plattform – vor allem als Mezzanine-Kapital für Immobilienprojektentwicklungen. Nicht wenige dieser Finanzierungen sind leistungsgestört oder sogar insolvent (siehe Funding-Übersicht). Die Quote der Planverfehlungen ist allerdings geringer als bei anderen Plattformen. Für ein Lob der Auswahl-Experten in Bezug auf „handverlesene Anlagemöglichkeiten“ reicht das jedoch nicht. Zumal es ein über mehrere Jahre propagiertes Bestandsgeschäft gab, bei dem kein einziges der aufgelegten Fundings die Planwerte erreicht hat. Investmentcheck hat die Zahlen von 38 Bestandsfinanzierungen ausgewertet und mit den anfänglichen Versprechen verglichen.
Mitten in Hannover
Es begann im November 2017 mit dem Wertpapierprospekt für Schuldverschreibungen der „Exporo Hannover GmbH“ im Gesamtvolumen von bis zu 5,5 Millionen Euro. Im werblich gestalteten Exposé sprach Exporo von einer nachrangigen Grundschuld und einer 100-prozentigen Vermietung. AnlegerInnen sollten quartalsweise Ausschüttungen von jährlich vier Prozent sowie zusätzlich 80 Prozent der Wertentwicklung erhalten. Insgesamt stellte die Plattform bei fünf bis zehn Jahren Laufzeit rund sechs Prozent Gesamtrendite in Aussicht: „Mit dem Immobilieninvestment ‚Mitten in Hannover‘ erhalten Sie Zugang zu vier attraktiven Bestandsimmobilien in zentralen Lagen der Landeshauptstadt Hannover. Die vier Objekte in den Stadtteilen Zooviertel, Mitte, Kleefeld und Südstadt wurden dazu von erfahrenen Immobilienexperten geprüft und von der Exporo-Tochter ‚Exporo Hannover GmbH‘ angekauft.“ Neben diesen Sicherheitsbausteinen eines Immobilieninvestments ohne Entwicklungsrisiken versprach Exporo eine hohe Transparenz über die Finanzkennzahlen sowie die einmaligen und laufenden Kosten.
Verlust statt sechs Prozent Rendite
Von 29 Quartalsausschüttungen sind einige vollständig ausgefallen, und der Gesamtbetrag hinkt mit 20,7 Prozent den geplanten 29 Prozent deutlich hinterher. Ins Minus treibt die bisherige Gesamtperformance jedoch der stark gesunkene Wert der Anleihe: Derzeit werden zahlreiche Anteile zu etwa 75 Prozent des Nominalwertes angeboten. Zu diesem Preis will momentan keiner Kaufen und die Kurse der letzten tatsächlichen Umsätze zeigt Exporo nicht auf ihrer Handelsplatz-Homepage, die eine Veräußerbarkeit bieten soll. Selbst unter Einrechnung des vermutlich zu hohen Briefkurses ergibt sich ein jährliches Minus von 0,7 Prozent – was im Vergleich zur geplanten Rendite von sechs Prozent eine beinahe peinliche Abweichung darstellt.
Apartments am Markt
Das älteste Immobilienbestands-Investment ist längst nicht das negativste Beispiel. Die rote Laterne tragen die „Apartments am Markt“ in Hamburg. Im Exposé von März 2019 kalkulierte Exporo mit einer Gesamtrendite von jährlich 6,4 Prozent. 95 Micro-Apartments waren voll vermietet und sollten quartalsweise zahlbare Ausschüttungen von 4,5 Prozent ermöglichen. Tatsächlich fließt seit dem ersten Quartal 2021 kein Geld mehr an die AnlegerInnen. Aktuell lässt Exporo über einen Verkauf abstimmen, bei dem rund 50 Prozent Verlust realisiert werden sollen. Geschädigte beklagen sich im Forum Investmentcheck.Community deutlich über die damalige Ankaufsbewertung durch den Gutachter Klaus Wagner. Der angebliche Wert von zwölf Millionen Euro liegt weit über den heute erzielbaren Preisen – obwohl laut einiger Marktexperten die Werte an diesem Standort sogar gestiegen sein müssten. Exporo gießt zusätzlich Öl ins Feuer, indem es das einstige Transparenzversprechen missachtet. Im Forum hat sich mittlerweile ein Quorum gebildet, das nun einen gemeinsamen Vertreter zur tiefergehenden Prüfung der Vorgänge fordert. Exporo ignoriert den Antrag bislang mit dem Hinweis, man müsse diesen erst „sorgfältig“ prüfen.
Loipfinger’s Meinung
Exporo möchte in der Top-Liga der deutschen Immobilienprofis mitspielen. Die Rede von „handverlesenen Anlagemöglichkeiten“ in Verbindung mit „Sicherheiten und Kontrolle“ suggeriert eine „Absicherung für Ihr Investment“. Der Slogan „Investieren wie ein Eigentümer“ wirft die Frage auf, ob die „professionelle Objektprüfung“ von Exporo tatsächlich besser war als die Auswahl eines Privatanlegers. 38 Fundings – und kein einziges liegt im Plan. Das ist die ernüchternde Bilanz der Exporo-Expertinnen und Experten. Im Anlegerforum Investmentcheck.Community formiert sich derzeit eine Gruppe enttäuschter InvestorInnen, die die mangelnde Transparenz nicht länger hinnehmen wollen.
Liste der Exporo Bestands-Debakel
Die nachfolgende Liste zeigt in alphabetischer Reihenfolge die untersuchten Fundings mit Bestandsimmobilien. Bei der Soll-Rendite handelt es sich jeweils um die bei Emission in Aussicht gestellte Gesamtrendite, bestehend aus Ausschüttungen und erwarteten Wertsteigerungen. Die Ist-Rendite wurde anhand der tatsächlich geleisteten Ausschüttungen und des letzten Briefkurses berechnet. Beim Briefkurs handelt es sich um echte Verkaufsofferten, zu denen bisher jedoch niemand kaufen wollte. Zugunsten der Plattform wurde dennoch mit diesen in zahlreichen Fällen vermutlich zu hohen Werten gerechnet.
| Fundingname | Ist-Rendite | Soll-Rendite |
|---|---|---|
| Altstadt Ensemble am Dom | 0,7% | 7,1% |
| Am Holstenplatz | 1,6% | 6,1% |
| Am Vahrenwalder Platz | -1,6% | 6,2% |
| An der Kö | 1,3% | 5,5% |
| Apartments am Markt | -11,1% | 6,4% |
| Arbeitsagentur in der Domstadt | -4,0% | 5,5% |
| Ärztehaus am Kurpark | 1,6% | 6,7% |
| Ärztehaus Poppenbüttel | -0,6% | 6,3% |
| Behörde am Schlossplatz | 2,6% | 7,1% |
| Betreutes Wohnen Hürth | -1,2% | 7,6% |
| Büropark an der deutschen Börse | -1,8% | 6,7% |
| Carl-Zeiss-Ensemble | -5,1% | 6,4% |
| Drogerie- und Gesundheitszentrum Schloßstraße | 1,5% | 5,9% |
| Elbstadt Schiller Center | 4,0% | 6,4% |
| Ensemble an der Luther-Universität | -7,7% | 5,7% |
| Ensemble im historischen Stadtkern | 1,8% | 7,1% |
| Gesundheitszentrum am Hasselbachplatz | 0,1% | 6,4% |
| Gründerzeit Portfolio | -5,9% | 6,1% |
| Institut Mannheim | 4,8% | 6,7% |
| Kita im Diplomatenviertel | 2,6% | 5,4% |
| Kita in der Ruhrmetropole | -8,8% | 3,5% |
| Kita Winterhude | 0,1% | 6,3% |
| Leben am Maschsee | 2,1% | 5,4% |
| Main-Office-Center Frankfurt-Langen | -7,5% | 5,6% |
| Mitten in Göttingen I | 1,4% | 5,6% |
| Mitten in Hannover | -0,7% | 6,0% |
| Modern Office Augsburg / Nürnberg | 1,1% | 4,5% |
| Modern Office Munich | 4,2% | 5,7% |
| Modern Working Skandinavia | 1,8% | 4,5% |
| Nikolai Groner Ensemble | 1,9% | 6,2% |
| Polizei Hattingen | 1,4% | 5,4% |
| Schulbehörde in der Landeshauptstadt | 0,4% | 5,0% |
| Sozialrathaus Frankfurt | -3,1% | 6,3% |
| Stadtteilzentrum Unterbach | -6,3% | 5,7% |
| Villa Berlin | 1,3% | 4,7% |
| Villen am Kurpark | -1,8% | 5,5% |
| Wohnen in Hamburgs Bestlagen | -0,2% | 6,1% |
| Wohntrio | -2,4% | 5,6% |
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